再建築不可物件の扱い方｜売却・活用・建て替えを可能にする方法

相続した実家の売却を相談したところ、不動産会社から「この家は再建築不可です」と言われた。初めて聞く言葉に、売れるのか、住み続けてよいのか、取り壊したらどうなるのかと、判断がつかなくなる方は珍しくありません。

再建築不可物件は、建て替えができないという制約がある一方で、今ある建物に住むことや売却することまで禁じられているわけではありません。不動産の売却・買取の相談を受けてきた立場から言えるのは、扱い方を誤りやすいのは「先に建物を壊してしまう」場面だということです。

本記事では、再建築不可物件になる理由と調べ方から、建て替えを可能にする方法、リフォームの範囲、売却と活用の選択肢、放置するリスクまで、尼崎市・伊丹市で不動産の売却を支援するStellaの視点で順を追ってお伝えします。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊すと、その土地に新しく建物を建てられない物件のことです。建物があるうちは住むことも売ることもできますが、一度更地にすると原則として建築の許可が下りません。

建物を建てるには、建築基準法に沿っているかを役所などが審査する「建築確認」を受ける必要があります。再建築不可物件は、敷地が建築基準法の条件を満たしていないため、この建築確認を受けられない状態にあります。

再建築不可物件が生まれた背景

再建築不可物件の多くは、建築基準法ができる前や、その地域が都市計画区域に指定される前に建てられた住宅です。建築基準法は1950年に制定され、その後の都市計画区域の指定によって、すでに建っていた住宅の敷地が新しい基準を満たさなくなりました。

建てた当時は適法でも、今の基準に合わなくなった建物を「既存不適格建築物」といいます。既存不適格建築物は違法建築とは異なり、そのまま住み続けることは認められています。ただし、建て替えや大規模な工事をするときには、現在の基準に合わせることが求められます。

再建築不可になる主な原因は接道義務

再建築不可になる原因のほとんどは、接道義務を満たしていないことです。接道義務とは、建築基準法第43条で定められた「建物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」というルールで、都市計画区域と準都市計画区域内に適用されます。

この義務は、火災や急病のときに消防車や救急車が入れるようにし、避難路を確保するために設けられています。接道義務を満たさない敷地の代表例は次のとおりです。

とりわけ見落とされがちなのが、3つ目の「見た目は道なのに法律上の道路ではない」ケースです。車が通れる舗装された道でも、建築基準法第42条で定める道路に該当しなければ、接道義務を満たしたことになりません。

再建築不可物件かどうかの調べ方

再建築不可かどうかは、物件のある市役所で、敷地が接している道が建築基準法上の道路かどうかを確認すれば判断できます。売却や解体を考えはじめた段階で、早めに確認しておきましょう。

市役所の窓口で確認する

建築基準法上の道路は、市区町村などの建築指導を担当する窓口で確認できます。自治体によっては、道路の種類を示した図面をインターネットで公開しているところもあります。窓口では、次の点を確認します。

• 敷地の前の道が、建築基準法上の道路に該当するか
• 該当する場合、どの種類の道路か（幅員4m以上の道路、2項道路、位置指定道路など）
• 敷地が道路に2m以上接しているか
• 過去に建築確認や43条の許可を受けた記録があるか

担当窓口の名称や確認の方法は自治体によって異なるため、事前に電話で問い合わせておくと手間が省けます。

確認の際に持参したい書類

窓口で正確な回答を得るには、敷地の位置と形が分かる書類があると話が早く進みます。

道路の扱いや接道の長さの判断が微妙な場合は、測量が必要になることもあります。不動産会社に売却を相談すれば、物件調査の一環として道路の種類を確認するのが一般的です。

再建築不可物件で建て替えを可能にする方法

再建築不可物件でも、接道の条件を整えるか、特別な許可を受けることで建て替えができるようになる場合があります。どの方法が使えるかは、敷地の状態と周辺の道路によって変わります。

隣地を購入する・借りる

間口が2mにわずかに足りない場合は、隣地の一部を買い取るか借りることで接道義務を満たせることがあります。費用は面積と交渉条件によりますが、建て替えが可能になれば土地の評価が上がる可能性があります。

ただし、隣地所有者に売る理由がなければ交渉は進みません。日ごろの関係や相手の事情によって結果が大きく変わるため、交渉は不動産会社など第三者を交えて進めるほうが、条件の整理がしやすくなります。

セットバックする

幅員4m未満でも、建築基準法が定められた時点ですでに建物が並んでいた道は「2項道路」と呼ばれ、建築基準法上の道路として扱われます。2項道路に接する敷地は、道の中心線から2m後退した線を道路の境界とみなして建て替えができます。この敷地を後退させることをセットバックといいます。

セットバックした部分は道路として扱われるため、建物や塀を建てられず、建ぺい率や容積率の計算に使う敷地面積からも除かれます。その結果、建て替え後の家が今より小さくなる場合がある点は知っておきましょう。

43条2項の認定・許可を受ける

建築基準法上の道路に接していなくても、敷地の周囲に公園や広場などの広い空地がある場合や、一定の幅の通路に接している場合には、特定行政庁（建築確認を行う自治体など）の認定や、建築審査会の同意を得た許可によって建築が認められることがあります。2018年の法改正前は「43条ただし書き許可」と呼ばれていた制度です。

許可の基準は自治体ごとに定められており、通路の所有者全員の同意が求められることもあります。申請すれば必ず許可されるものではないため、建築士や不動産会社と一緒に、事前に役所へ相談するところから始めます。

位置指定道路の申請をする

複数の住宅が利用している私道であれば、所有者全員の同意を得て道路の位置指定を受け、建築基準法上の道路にできる場合があります。幅員や排水設備など指定の基準を満たす工事が必要になることもあり、費用と時間がかかる方法です。

再建築不可物件のリフォームはどこまでできるか

再建築不可物件でも、建築確認が不要な範囲のリフォームであれば行えます。ただし、2025年4月の建築基準法改正で、建築確認が必要なリフォームの範囲が広がっています。

改正前は、木造2階建ての住宅などは「4号建築物」と呼ばれ、大規模な修繕や模様替えでも建築確認が不要とされていました。改正後は、木造2階建ての住宅などが「新2号建築物」に区分され、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の一種以上について過半を修繕・模様替えする工事に、建築確認が必要になりました。

木造平屋で延べ面積200㎡以下の住宅などは、改正後も大規模な修繕・模様替えに建築確認が不要な区分に入ります。どの工事に建築確認が必要になるかは、建物の構造や規模、工事の範囲によって判断が分かれます。工事を計画する段階で、施工会社や建築士に確認してください。

水回りや配管のように、建物の使い勝手と寿命に直結しながら建築確認が不要な工事は少なくありません。再建築不可物件では、大規模な改修に頼らず、必要な部分の修繕を積み重ねて建物を長く使う考え方が基本になります。

再建築不可物件の扱い方と選択肢

再建築不可物件の扱い方は、大きく「住み続ける」「貸す・活用する」「売却する」の3つに分かれます。建物の状態と、所有者が今後その物件にどう関わりたいかで、合う選択肢は変わります。

リフォームして住み続ける

建物の状態が良く、立地にも不満がなければ、修繕しながら住み続ける選択があります。建物に適用される固定資産税の住宅用地の特例も、住宅が建っている限り続きます。

注意したいのは、地震や火災で建物が倒壊・焼失した場合に、同じ場所へ建て直せない点です。住み続けるなら、耐震性の確認や必要な補強、火災保険・地震保険の内容の見直しもあわせて行いましょう。

賃貸や駐車場として活用する

建物を修繕して戸建て賃貸として貸す方法もあります。購入価格や取得費が低く抑えられていれば、家賃収入とのバランスが取りやすい場合があります。ただし、入居者が住める状態を保つための修繕費は所有者の負担になり、空室の期間も見込んでおく必要があります。

更地にして駐車場や資材置き場として使う方法は、旗竿地の通路幅が狭く車が出入りできない場合など、敷地の条件によっては成り立ちません。また、建物を取り壊すと住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がり、建て直しもできなくなります。再建築不可物件の建物は、活用方法と売却の可能性を確かめるまで取り壊さないのが原則です。

売却する

自分で住む予定も活用する予定もない場合は、売却が現実的な選択肢になります。再建築不可物件は買主が住宅ローンを利用しにくく、一般の市場では買主が限られるため、売却先の選び方が重要になります。

再建築不可物件の売却価格は、建て替えができる一般的な土地より低くなる傾向があります。どの程度の差になるかは、立地、建物の状態、接道の状況、建て替えを可能にする手段が残っているかによって大きく異なります。

隣地の所有者に購入の意向がないかを先に確かめるのは、どの売却方法をとる場合でも有効です。隣地の所有者にとっては、土地を広げて接道を整えられる数少ない機会になるからです。

再建築不可物件を放置するリスク

使い道が決まらないまま再建築不可物件を放置すると、建物の傷みとともに、費用と責任が積み重なっていきます。

• 固定資産税や管理費用が毎年かかり続ける
• 人が住まない建物は傷みが早く、修繕して住める状態に戻すための費用が膨らむ
• 屋根や外壁の落下、倒壊などで近隣に被害を与えた場合、所有者が責任を問われるおそれがある
• 管理が不十分な空き家として自治体から勧告を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる
• 相続が重なって共有者が増え、売却に必要な同意を集めにくくなる

建物の傷みが進むほど、住む・貸す・修繕して売るといった選択肢は狭まります。すぐに結論が出ない場合でも、換気や雨漏りの点検など最低限の管理は続け、いつまでに方針を決めるかを家族で話し合っておきましょう。

再建築不可物件の扱いで避けたい進め方

再建築不可物件の扱いでつまずきやすいのは、制度を確認する前に手を動かしてしまうケースです。相談の現場で見かける、避けたい進め方を3つ挙げます。

確認する前に建物を解体する

解体すれば土地として売りやすくなると考えて先に取り壊すと、建て直しができないうえに、固定資産税の軽減もなくなります。建物付きなら住まいとして買いたい人がいても、更地では買主がさらに限られることがあります。

建て替えができる前提で大規模な工事を計画する

建て替えや増築を前提にした工事の見積もりを取っても、建築確認が受けられなければ実行できません。工事の計画は、敷地の接道状況と、必要な工事が建築確認の対象になるかを確かめてから立てましょう。

重要事項を伝えずに売却を進める

再建築不可であることは、買主の判断に大きく影響する事項です。不動産会社を通して売却する場合は重要事項として説明され、個人間で売買する場合も告知が欠かせません。伝えずに売却すると、後から契約解除や損害賠償を求められるおそれがあります。

尼崎市・伊丹市の再建築不可物件はStellaにご相談ください

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。再建築不可物件についても、建物の状態や売却の時期、ご希望の条件を伺ったうえで、仲介と買取の両方の選択肢をご案内しています。

再建築不可物件では、建て替えができない分、今ある建物をどう修繕して使うかが価値を左右します。Stellaは親会社である株式会社小畑工務店と連携しており、小畑工務店がこれまで手がけてきた水回り工事の経験を生かして、目に見えない配管や給排水設備の状態も踏まえた相談ができます。古い家や傷んだ家についても、修繕して販売することを前提に買取を検討できます。実際に買い取れるかどうかや条件は、現地を確認したうえで物件ごとにご案内します。

再建築不可物件の購入を検討している方には、物件価格と修繕費を合わせた総予算の考え方もご相談いただけます。道路の調査や許可申請など、建築士や行政への確認が必要な内容は、必要に応じて専門家への相談もご案内します。

再建築不可物件の扱いに関するよくある質問

再建築不可物件に住み続けても問題はありませんか？

既存不適格建築物であれば、住み続けることは認められています。ただし、地震や火災で建物を失った場合に建て直せない点と、大規模な改修に制限がある点は理解しておく必要があります。耐震性の確認と保険の見直しをおすすめします。

再建築不可物件でも住宅ローンは使えますか？

再建築不可物件は担保としての評価が低くなりやすく、一般的な住宅ローンは利用しにくいのが現状です。金融機関によっては、自己資金の割合や他の担保を条件に融資を検討するところもあります。購入を考えている場合は、物件を決める前に金融機関へ相談しておきましょう。

再建築不可物件は売却できますか？

売却はできます。ただし、買主が住宅ローンを利用しにくいことなどから、一般的な物件より買主が限られ、価格も低くなる傾向があります。隣地の所有者への売却や、不動産会社による買取など、売却先を広げて検討することが大切です。

再建築不可物件の固定資産税は安くなりますか？

接道の状況などが評価に反映され、一般的な土地より固定資産税評価額が低くなることがあります。ただし、評価の方法は自治体や土地の条件によって異なります。また、建物を解体すると住宅用地の特例が外れ、土地の税額が上がる点に注意が必要です。

まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないという制約はあるものの、住み続ける、修繕して貸す、売却するといった扱い方が残されています。まず市役所で道路の種類と接道の状況を確認し、隣地の購入やセットバック、43条の許可などで建て替えを可能にする余地があるかを確かめることが出発点です。

尼崎市・伊丹市で不動産の売却を支援してきたStellaとしてお伝えしたいのは、建物を取り壊す前に一度相談していただきたいということです。建物が残っているうちのほうが、修繕しての活用も、売却先の選択肢も広く保てます。