家の売却相場の調べ方｜自分でできる5つの方法と査定額の見方

「近所で同じくらいの家が3,000万円で売りに出ているから、うちもそのくらいで売れそう」。不動産ポータルサイトで近くの物件を眺めて、自宅の価格の見当をつける方は多いはずです。広告に並ぶ価格は目に入りやすく、それが相場だと受け取りやすいからです。

しかし、尼崎市・伊丹市で家の売却の相談を受けてきたStellaの立場から言えるのは、広告の価格は「売りたい価格」であって「売れた価格」ではない、ということです。相場を正しくつかむには、実際に取引された価格を見る方法と、家の個別の条件を当てはめる手順を知っておく必要があります。

本記事では、家の売却相場の調べ方を、自分で使える5つの方法から、相場を左右する要因、査定額の見方、調べた相場を売却に生かす方法まで、不動産の売却を扱う不動産会社の視点で順を追ってお伝えします。

家の売却相場を調べる前に知りたい3つの価格

家の価格には、売り出し価格、成約価格、査定価格の3つがあり、相場として見るべきなのは成約価格です。

売り出し価格は、値下げ交渉を見込んで高めに設定されることが多く、そのまま売れるとは限りません。売りに出してから数か月たっても広告に残っている物件は、価格が相場より高いために買い手が付いていない可能性があります。売り出し価格だけで判断すると、自宅の相場を高く見積もりがちです。

家の売却相場を自分で調べる5つの方法

家の売却相場は、公的なサイトや民間のサイトを使えば、不動産会社に問い合わせる前でも自分で調べられます。5つの方法と、わかることは次のとおりです。

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは、不動産流通機構が運営する、成約価格を調べられるサイトです。不動産会社が指定流通機構に登録した実際の取引をもとに、所在地の町名、土地と建物の面積、築年数、駅からの距離、成約した時期と価格を見られます。

戸建ての成約事例を探すときは、都道府県と地域を選び、自宅と土地の広さや築年数が近い事例を3件ほど拾います。個人が特定されないよう、番地までは表示されません。事例が少ない地域では、条件を広げて周辺の町も含めて見ると、価格の幅をつかみやすくなります。

不動産情報ライブラリ

不動産情報ライブラリは、国土交通省が2024年4月に公開したサイトで、以前の土地総合情報システムの取引価格情報を引き継いでいます。アンケートをもとにした取引価格と、レインズのデータをもとにした成約価格の両方を、地図上で調べられます。

同じ画面で地価公示や都道府県地価調査の価格、ハザードマップや都市計画の情報も重ねて見られるため、自宅の周辺の土地の価格と、浸水想定区域かどうかといった条件を一度に確かめられます。

不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトでは、今売りに出ている物件の売り出し価格を調べます。自宅を売り出したときに、買主が比べる物件がどのくらいの価格で並んでいるかを知る目的で使います。

築年数や土地の広さが近い物件を探し、掲載からどのくらい時間がたっているかも見ておくと、価格が通っているかどうかの手がかりになります。成約価格ではないため、レインズ・マーケット・インフォメーションや不動産情報ライブラリの成約事例と合わせて見ることが大切です。

公示地価と路線価

公示地価と路線価は、土地の公的な価格で、土地の部分の価格の目安を出すときに使います。公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の価格を公表するもので、土地取引の指標になります。

路線価は国税庁が相続税や贈与税の計算に使う道路ごとの価格で、公示地価の8割程度を目安に設定されています。路線価を0.8で割り、土地の面積を掛けると、土地の価格のおおよその目安になります。固定資産税評価額は公示地価の7割程度が目安で、毎年届く納税通知書の課税明細書で確認できます。

ただし、公的な価格は実際の取引価格と一致しません。土地の形がいびつ、道路に接する幅が狭いといった条件は反映されないため、あくまで出発点として使います。

不動産会社の査定

不動産会社の査定は、成約事例と家の個別の条件を合わせて、売れる見込みの価格を出してもらう方法です。物件の情報だけで価格を出す机上査定と、現地で建物や周辺を確認する訪問査定の2つがあります。

机上査定は早く結果がわかる一方で、建物の傷みや日当たり、隣地との境界の状況は反映されません。売却を具体的に考えはじめたら、訪問査定で建物の状態まで見てもらうと、売り出し価格を決める根拠がはっきりします。

家の売却相場を左右する要因

家の売却相場は、立地、土地の条件、建物の条件、市況の4つで決まります。同じ町内でも、次のような違いで価格は変わります。

• 立地：最寄り駅までの距離、スーパーや学校などの生活の便利さ、周辺の環境
• 土地の条件：面積と形、道路に接する幅と方角、高低差、境界が確定しているか
• 建物の条件：築年数、構造、雨漏りや傾きの有無、リフォームの履歴
• 市況：金利の動き、地域の新築の供給、売りに出ている競合物件の数

戸建ての場合、木造住宅は築20〜25年ほどで建物の評価が小さくなり、価格の大半を土地が占めるようになります。そのため築年数が古い戸建ては、土地の条件で価格が決まる傾向が強まります。

一方で、建物の評価が小さくなった家でも、建物の状態が売れやすさを左右します。外観が同じように古く見えても、配管や屋根を手入れしてきた家と、何十年も手を入れていない家では、買主が見込む修繕費が違うためです。

調べた相場から自宅の価格を見積もる手順

家の価格の目安は、成約事例を集め、自宅の条件との違いを当てはめる順番で見積もります。

1. 成約事例を集める：レインズ・マーケット・インフォメーションと不動産情報ライブラリで、土地の広さと築年数が近い戸建てを3〜5件拾います。
2. 土地の単価をそろえる：事例の価格を土地の面積で割り、1㎡あたりの価格の幅を出します。
3. 自宅の条件を当てはめる：駅からの距離、道路との接し方、土地の形が事例とどう違うかを比べ、単価を上下に調整します。
4. 建物の状態を加味する：雨漏りや設備の故障など、買主が修繕を見込む不具合があれば、その分を差し引いて考えます。
5. 売り出し中の競合と比べる：ポータルサイトで同じ条件の物件の価格を見て、自宅が並んだときに選ばれる価格かを確かめます。

手順の4は、自分では判断が難しい部分です。築年数の古い家ほど、屋根や外壁、給排水管の状態によって買主の見方が変わるため、建物の状態は査定のときにあわせて見てもらうとよいでしょう。

不動産会社の査定額の見方

査定額は、金額の高さではなく、根拠の説明で比べます。複数の会社に査定を依頼すると、数百万円の差が出ることもあるためです。

査定額が他社より大きく高い場合は、どの成約事例を使ったか、建物の状態をどう評価したかを確認しましょう。媒介契約を取るために相場より高い査定額を示し、売り出してから値下げを提案する会社もあります。高い価格で売り出して買い手が付かないまま時間がたつと、値下げを繰り返すことになり、結果として相場より安く売ることもあります。

査定で確かめたいのは、次の点です。

• 査定に使った成約事例と、その事例との違いをどう調整したか
• 建物の傷みや修繕の必要性を、価格にどう反映したか
• その価格で売り出した場合に、どのくらいの期間で売れる見込みか
• 仲介で売る場合と、買取の場合とで、価格と期間がどう違うか

買取の価格は、仲介で売る場合の価格より低くなるのが一般的です。不動産会社が買い取った後に修繕して再販するため、工事費や再販までの期間が価格に反映されます。どの程度低くなるかは、建物の状態と修繕の範囲によって変わります。

尼崎市・伊丹市の家の売却相場はStellaにご相談ください

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。査定では、近隣の成約事例をもとにした価格の目安とあわせて、仲介で売る場合と買取の場合の違いもご案内しています。

戸建ての査定で価格に影響しやすい建物の状態は、親会社の株式会社小畑工務店が水回り工事やリフォームで培ってきた知見を生かして確認します。屋根や外壁、目に見えない配管や給排水設備の状態を踏まえて、そのまま売るか、手を入れてから売るかも一緒に検討できます。修繕して販売することを前提に、古い家や傷んだ家の買取も検討できますが、実際の買取の可否や価格は物件ごとに確認のうえご案内します。

家の売却相場の調べ方に関するよくある質問

家の売却相場は無料で調べられる？

家の売却相場は無料で調べられます。レインズ・マーケット・インフォメーション、不動産情報ライブラリ、国税庁の路線価図は、登録なしで閲覧できます。不動産会社の査定も、多くの会社が売却の相談の一環として行っています。

築40年の家でも売却相場はある？

築40年の家でも売却相場はあり、価格の大半は土地の評価で決まります。建物は古家付き土地として扱われることが多く、建物の状態によっては解体費を見込んだ価格になります。リフォームして住みたい買主もいるため、解体するかどうかは査定で需要を確かめてから決めましょう。

査定を受けたら売らないといけない？

査定を受けても、売却する義務はありません。売却を決めるのは、査定額と売り方の説明を聞いたうえで、媒介契約や買取の契約を結ぶときです。住み替えや相続の準備として、価格の目安を知る目的で査定を受ける方もいます。

相場より高く売り出すとどうなる？

相場より高く売り出すと、問い合わせや内覧が少なく、売れるまでの期間が長くなりやすくなります。売り出してから時間がたつと値下げの交渉を受けやすくなるため、最初の売り出し価格は成約事例と競合物件を見て決めることが大切です。

まとめ｜家の売却相場は成約価格から調べる

家の売却相場は、売り出し価格ではなく成約価格を基準に調べます。レインズ・マーケット・インフォメーションと不動産情報ライブラリで成約事例を集め、公示地価や路線価で土地の価格を確かめ、自宅の土地と建物の条件を当てはめると、価格の目安が見えてきます。

尼崎市・伊丹市で家の売却の相談を受けてきたStellaとしてお伝えしたいのは、築年数の古い戸建てほど、建物の状態が売れやすさを左右するということです。自分で調べた相場を物差しにしながら、建物の状態まで含めて査定を受けると、納得できる売り出し価格を決めやすくなります。