マンション売却時の税金はいくら？種類と計算方法・節税の特例

「マンションを売ったら、売れた金額に税金がかかるのでは」。売却を考えはじめたときに、手元に残る金額が税金でどれだけ減るのか不安になる方は多いはずです。給与の所得税のように、受け取った金額に税率を掛けるイメージがあるためでしょう。

しかし、尼崎市・伊丹市でマンションの売却の相談を受けてきたStellaの立場から言えるのは、売却代金そのものに税金がかかるわけではなく、自宅として住んでいたマンションなら所得税がかからないケースが多い、ということです。税額を左右するのは、購入したときの価格と、売る前に確認しておく特例の要件です。

本記事では、マンション売却時の税金を、かかる税金の種類から、譲渡所得の計算方法、シミュレーション、使える特例、納税の時期と確定申告まで、不動産の売却を扱う不動産会社の視点で順を追ってお伝えします。

マンション売却時にかかる税金の種類

マンション売却時にかかる税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得にかかる所得税と住民税の3種類です。このうち、売却で利益が出たときだけかかるのが譲渡所得の税金です。

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙の税金で、契約書に書かれた金額によって決まります。不動産の売買契約書は、2027年3月31日までに作成したものに軽減税率が適用されます。

売買契約書を2通作って売主と買主がそれぞれ保管する場合は、それぞれが自分の保管する契約書に印紙を貼ります。原本を1通だけ作り、売主はコピーを保管する形にすると、売主の印紙税はかかりません。

登録免許税

登録免許税は、登記をするときに納める税金で、マンションの売主が負担するのは主に抵当権抹消登記の費用です。住宅ローンを完済して抵当権を消す登記で、不動産1個につき1,000円かかります。

マンションは建物と敷地を別々の不動産として数えるため、敷地が1筆なら2,000円、敷地が複数の筆に分かれていればその分だけ増えます。登記簿の住所が今の住所と違う場合は、住所変更登記の登録免許税も1個につき1,000円かかります。抹消の手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬として1〜2万円程度が別にかかるのが一般的です。所有権移転登記の登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。

譲渡所得にかかる所得税と住民税

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、マンションを売って利益が出たときにかかる税金で、一般に譲渡所得税と呼ばれます。税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

所有期間は購入した日から数えますが、判定は売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点で行います。たとえば2021年8月に購入したマンションを2026年10月に売ると、実際には5年を超えていても、2026年1月1日時点では4年5か月なので短期譲渡所得になります。2027年1月以降に売れば長期譲渡所得になり、税率は約半分になります。

自宅として住んでいた個人のマンションの売却には、消費税はかかりません。投資用のマンションを事業として売る場合は、建物部分に消費税がかかることがあります。

マンション売却の譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算します。税金がかかるのは、この譲渡所得がプラスになったときです。

取得費は、マンションを買ったときの価格に、購入時の仲介手数料や登記費用、不動産取得税などを加えた金額です。譲渡費用は、売却のために払った仲介手数料、売買契約書の印紙税、売却のために必要だった測量費などで、抵当権抹消の費用や引っ越し費用は含まれません。

建物の減価償却費の計算

マンションの取得費からは、建物部分の減価償却費を差し引きます。建物は年数とともに価値が下がると考えるためで、土地には減価償却がありません。

自宅として使っていた鉄筋コンクリート造のマンションの場合、減価償却費は「建物の購入価格×0.9×0.015×経過年数」で計算します。0.015は、非事業用の鉄筋コンクリート造の償却率です。経過年数は、6か月以上の端数を1年、6か月未満の端数を切り捨てて数えます。

購入時の契約書で土地と建物の価格が分かれていない場合は、消費税の額から建物価格を逆算するか、国税庁が示す建物の標準的な建築価額の表を使って計算します。

購入時の契約書がない場合

購入時の売買契約書や領収書がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする概算取得費で計算します。4,000万円で売れたマンションなら取得費は200万円になり、実際の購入価格より大幅に少なくなることがあります。

とりわけ見落とされがちなのが、契約書を紛失すると、利益が出ていない売却でも多額の譲渡所得が計算されてしまう点です。購入時の売買契約書、重要事項説明書、諸費用の領収書は、売却を考えはじめた段階で探しておきましょう。見つからない場合は、購入した不動産会社に控えが残っていないか、住宅ローンの金融機関に提出した書類の写しがないかを確かめます。

マンション売却の税金のシミュレーション

マンション売却の税金は、自宅として住んでいたかどうかで大きく変わります。同じ売却の条件で、自宅の場合と自宅以外の場合を比べると次のようになります。

自宅以外のマンションとして売った場合、譲渡所得1,244万円に長期譲渡所得の税率20.315%を掛けて、税額はおよそ253万円になります。

自宅として住んでいたマンションなら、居住用財産の3,000万円特別控除を使えます。譲渡所得1,244万円から3,000万円を控除すると課税される所得はゼロになり、所得税と住民税はかかりません。ただし、税金がゼロになる場合でも、特例を使うには確定申告が必要です。

シミュレーションは計算の流れを示すための仮の数字で、実際の税額は、購入時の契約書の内容や諸費用の額、売却した年によって変わります。

マンション売却で使える税金の特例

マンションの売却で使える主な特例は、自宅の売却に使えるものと、相続したマンションの売却に使えるものに分かれます。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、自宅として住んでいたマンションを売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長さを問わず、短期譲渡所得でも使えます。

住まなくなったマンションを売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。2025年中に引っ越したマンションなら、2028年12月31日が期限です。転居した後にマンションを賃貸に出していても、この期限までに売れば対象になります。

親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外です。前年と前々年にこの特例やほかの居住用財産の特例を使っている場合も、使えません。

10年超所有の軽減税率の特例

10年超所有の軽減税率の特例は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える自宅を売ったときに、税率を下げる特例です。3,000万円特別控除と併用でき、控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21%、6,000万円を超える部分は20.315%になります。

買換え特例と譲渡損失の特例

特定の居住用財産の買換え特例は、10年を超えて所有し、通算10年以上住んだ自宅を1億円以下で売り、新しい自宅に買い換える場合に使える特例です。売却益への課税が免除されるのではなく、新しい自宅を将来売るときまで課税が繰り延べられます。3,000万円特別控除とは選択になるため、多くの場合は3,000万円特別控除の方が有利です。

売却価格が購入時の取得費を下回り、損失が出た場合は、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例を検討します。所有期間5年超の自宅を売り、新しい自宅を返済期間10年以上の住宅ローンで買うなどの要件を満たすと、損失をその年の給与などの所得と相殺でき、引ききれない分は翌年以降3年間繰り越せます。

相続したマンションの場合

相続したマンションを売る場合、相続人がそのマンションに住んでいなければ居住用財産の3,000万円特別控除は使えません。相続空き家の3,000万円特別控除も、マンションなどの区分所有建物は対象外です。

相続税を納めた方は、相続税の申告期限から3年以内に売れば、取得費加算の特例で、納めた相続税のうち売ったマンションに対応する部分を取得費に加えられます。所有期間は亡くなった方が取得した日から引き継ぐため、長期譲渡所得になるのが一般的です。

マンション売却時の税金を納める時期

マンション売却時の税金は、納める時期がそれぞれ違います。

譲渡所得の所得税は、売却した翌年の確定申告で申告し、3月15日までに納めます。住民税は確定申告の内容をもとに市区町村が計算し、翌年6月以降に納税通知が届きます。売却代金を次の住まいの購入にすべて使ってしまうと、翌年の納税資金が足りなくなることがあるため、税額の見込みを立てて取り分けておきましょう。

確定申告が必要なのは、譲渡所得がプラスになった場合と、3,000万円特別控除などの特例を使う場合です。譲渡所得がマイナスで特例も使わない場合は、申告は不要です。

マンション売却の税金で避けたい進め方

マンション売却の税金で損をしやすいのは、特例の要件を確かめずに売却の時期を決めてしまう進め方です。

• 引っ越してから売り出しまで時間をかけすぎ、3,000万円特別控除の期限を過ぎる
• 所有期間5年の判定を売却日で数え、1月1日時点では短期譲渡所得になっていた
• 購入時の契約書を処分してしまい、概算取得費で計算することになる
• 住み替え先で住宅ローン控除を使う予定なのに、3,000万円特別控除を使ってしまう

住宅ローン控除と居住用財産の3,000万円特別控除は、同時に使えません。新しい住まいに入居した年とその前2年、後3年の間に3,000万円特別控除を使うと、新しい住まいで住宅ローン控除を受けられなくなります。どちらが有利かは、売却益の大きさと新しい住宅ローンの借入額で変わるため、住み替えの場合は売却前に試算しておくことが欠かせません。

尼崎市・伊丹市のマンション売却はStellaにご相談ください

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。マンションの売却では、売却価格の見通しとあわせて、売却にかかる費用や、手元に残る金額の目安を一緒に整理します。

3,000万円特別控除の期限が迫っているなど、売却の時期を確定させたい場合は、仲介に加えて買取の選択肢もご案内できます。買い取れるかどうかや価格は、物件ごとに確認のうえご案内します。住み替えで次の住まいに中古住宅を検討する場合は、親会社の株式会社小畑工務店と連携し、購入前に修繕の必要性や工事費を含めた総予算も相談いただけます。税額の計算や確定申告の具体的な内容は、税理士や税務署への相談もあわせてご案内します。

マンション売却時の税金に関するよくある質問

住宅ローンが残っていると税金は変わる？

住宅ローンの残高は、譲渡所得の計算に影響しません。譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算し、ローンの残高は差し引けないためです。ローンを完済すると売却代金がほとんど残らない場合でも、譲渡所得が出れば税金がかかることがあります。

マンションを売って損をしたら確定申告は不要？

マンションを売って損をした場合、確定申告は必要ありません。ただし、自宅の売却で譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例を使うには、確定申告が必要です。給与から天引きされた所得税が還付される可能性があるため、要件に当てはまるかを確認しましょう。

夫婦共有名義のマンションの税金はどうなる？

夫婦共有名義のマンションは、持ち分に応じて夫婦それぞれが譲渡所得を計算し、それぞれが確定申告をします。2人とも住んでいた自宅なら、3,000万円特別控除を1人ずつ使えるため、合わせて最大6,000万円を控除できます。

マンション売却で固定資産税の精算金はどう扱う？

マンション売却で買主から受け取る固定資産税の精算金は、売却価格に含めて譲渡所得を計算します。精算金は税金そのものではなく、売買代金の一部として扱われるためです。管理費や修繕積立金の精算金も同じく売買代金に含めます。

まとめ｜マンション売却の税金は売る前に決まる

マンション売却時にかかる税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得にかかる所得税と住民税の3種類です。譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算し、自宅であれば3,000万円特別控除で税金がかからないケースも多くあります。

尼崎市・伊丹市でマンションの売却を支援してきたStellaとしてお伝えしたいのは、税額は売却の時期と、購入時の書類がそろっているかでほぼ決まるということです。特例の期限と所有期間の判定日を先に確かめ、売り出しの時期を決めておくと、手元に残る金額の見通しが立てやすくなります。