空き家の固定資産税はいくら？6倍になる条件と負担を減らす方法

「誰も住んでいない家は、固定資産税が6倍になるらしい」。親から相続した実家が空き家になっていると、こうした話を聞いて、すぐに手を打たないといけないと焦る方は多いはずです。ニュースや解体業者の広告で「6倍」という数字だけが強調されることも、不安を大きくしています。

しかし、尼崎市・伊丹市で空き家の売却や買取の相談を受けてきたStellaの立場から言えるのは、空き家になっただけで固定資産税が上がるわけではない、ということです。税金が上がるのは、管理しないまま放置して市区町村から勧告を受けた場合と、解体して更地にした場合で、上がり方も「6倍」そのままにはならないのが一般的です。

本記事では、空き家の固定資産税を、誰が払うのか、税額の計算方法から、特例が外れる条件、実際に上がる金額の目安、税負担を減らす方法まで、不動産の売却と買取を扱う不動産会社の視点で順を追ってお伝えします。

空き家の固定資産税を払う人

空き家の固定資産税を払うのは、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人です。人が住んでいるかどうかは関係なく、空き家でも土地と建物の両方に固定資産税がかかります。

年の途中で空き家を売った場合も、その年の固定資産税は1月1日時点の所有者である売主に1年分の納税通知が届きます。売買では、引き渡し日以降の分を買主が日割りで負担し、売買代金と一緒に精算するのが一般的です。

親が亡くなり相続登記をしていない空き家は、相続人全員が納税の義務を負います。市区町村は相続人の中から代表者を決めて納税通知を送るため、相続人代表者指定届を出していない場合は、市区町村が選んだ相続人に通知が届きます。

空き家の固定資産税の計算方法

空き家の固定資産税は、土地と建物それぞれの課税標準額に1.4%を掛けて計算します。市街化区域にある空き家には、都市計画税も最大0.3%かかります。

課税標準額は、市区町村が3年ごとに見直す固定資産税評価額をもとに決まります。毎年4月から6月ごろに届く納税通知書の課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額と課税標準額が書かれています。

住宅用地の特例

住宅が建っている土地は、住宅用地の特例で課税標準額が軽減されています。空き家でも、住宅として使える状態で建っていれば、原則として特例の対象です。

「空き家の固定資産税が6倍になる」と言われるのは、小規模住宅用地の6分の1の軽減がなくなることを指しています。建物の固定資産税には住宅用地の特例がないため、特例が外れて上がるのは土地の部分だけです。

空き家の固定資産税の計算例

土地150㎡（評価額1,200万円）、木造の建物（評価額200万円）の空き家で、都市計画税の税率が0.3%の場合、税額は次のようになります。

計算例は仕組みを示すための仮の数字で、実際の税額は評価額と市区町村の税率で変わります。木造の建物は年数とともに評価額が下がるため、築年数の古い空き家ほど、税額に占める土地の割合が大きくなります。

空き家の固定資産税が上がる3つのケース

空き家の固定資産税が上がるのは、住宅用地の特例が外れたときです。特例が外れるケースは次の3つに分かれます。

管理不全空家として勧告を受けたとき

管理不全空家は、放置すると特定空家になるおそれがある空き家です。2023年12月13日に施行された改正空家対策特別措置法で新しく設けられ、窓ガラスが割れたまま、雑草や樹木が伸び放題になっているといった状態の空き家が対象になります。

市区町村は所有者に指導を行い、改善されない場合は勧告をします。勧告を受けると、その後の1月1日時点で勧告が続いている空き家の敷地は、翌年度から住宅用地の特例の対象外になります。

特定空家として勧告を受けたとき

特定空家は、倒壊のおそれがある、衛生上有害、景観を著しく損なっているなど、そのまま放置すると周辺に悪影響が大きい空き家です。市区町村から助言や指導を受け、改善されないまま勧告を受けると、管理不全空家と同じく住宅用地の特例が外れます。

特定空家は、勧告の後も改善しないと命令を受け、命令に従わなければ50万円以下の過料の対象になります。最終的には行政代執行で建物が解体され、その費用は所有者に請求されます。

解体して更地にしたとき

空き家を解体して更地にすると、住宅が建っていない土地になるため、住宅用地の特例が外れます。固定資産税は1月1日時点の状況で決まるため、1月1日に建物がなければ、その年度の土地の税額が上がります。

解体の時期を1月2日以降にすると、その年度は特例が続き、翌年度から特例が外れます。更地で売るつもりなら、解体の時期と売却の見込みの時期を合わせて考えることが大切です。

特例が外れた後の実際の負担

住宅用地の特例が外れても、土地の固定資産税がそのまま6倍になるとは限りません。住宅用地以外の土地には、課税標準額を評価額の7割までに抑える負担調整の仕組みがあるためです。

先ほどの計算例の土地で特例が外れた場合、課税標準額は評価額1,200万円の7割の840万円になります。

この例では、土地の税額は約3.6倍になります。6倍にはならないものの、毎年10万円以上の負担増が続くことになり、空き家を持ち続ける期間が長いほど差は大きくなります。都市計画税の税率や、前年度の課税標準額との関係によって、上がり方は市区町村や土地ごとに変わります。

空き家の固定資産税以外にかかる維持費

空き家を持ち続けると、固定資産税のほかにも維持のための費用がかかります。税金だけで判断せず、毎年かかる費用の合計で考えることが大切です。

• 火災保険料：空き家は住宅用の火災保険に入れないことがあり、保険料が上がる場合がある
• 水道光熱費：通水や換気のために契約を続けると、基本料金がかかる
• 管理の費用：遠方なら交通費、管理サービスに頼めば月々の委託料
• 修繕費：雨漏りや外壁、屋根、庭木の手入れなど、劣化が進むほど増える

とりわけ見落とされがちなのが、空き家の傷みは人が住んでいる家より早く進むという点です。換気されない家は湿気がこもり、水を流さない配管は封水が切れて臭いや虫が上がり、給水管にはさびが出やすくなります。修繕が後回しになるほど、売るときの価格にも影響すると見ています。

空き家の固定資産税の負担を減らす方法

空き家の固定資産税の負担を減らす方法は、空き家を適切に管理する、売却する、賃貸などで活用するの3つです。

管理を続けて特例を維持する

空き家を持ち続けるなら、定期的な換気や通水、郵便物の回収、庭木や雑草の手入れを続け、管理不全空家や特定空家に指定されないようにします。市区町村から指導の通知が届いた場合は、放置せずに指摘された箇所を直し、勧告に進む前に対応しましょう。

遠方に住んでいて通えない場合は、親族に頼むか、空き家の管理サービスを利用する方法があります。

売却して固定資産税の負担をなくす

将来住む予定がない空き家は、売却すれば翌年以降の固定資産税はかからなくなります。相続した空き家なら、相続空き家の3,000万円特別控除を使える場合があり、2027年12月31日までの売却が対象です。相続の開始から3年を経過する年の12月31日までに売る必要があるため、期限から逆算して動き出すことが大切です。

解体してから売るか、建物を残したまま売るかは、査定で建物の状態と土地の需要を確かめてから決めましょう。解体を先に決めると、売れるまでの期間の固定資産税が上がります。

賃貸などで活用する

空き家を賃貸住宅として貸し出せば、家賃収入で固定資産税や維持費をまかなえます。住宅として使われていれば、住宅用地の特例も続きます。

ただし、賃貸に出すには、人が住める状態への修繕と、入居者の募集や管理が必要です。修繕費が大きくなる場合は、家賃収入で回収できるかを試算してから決めましょう。

尼崎市・伊丹市の空き家の相談はStellaへ

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。空き家の固定資産税の負担が気になっている段階から、持ち続ける場合と売る場合の費用を比べ、売り方の選択肢をご案内しています。

売却の方法は、時間をかけて価格を重視したい方には仲介を、早く手放したい方や遠方で管理が難しい方には買取をと、ご事情に合わせてご案内します。古い家や傷んだ家も、修繕して販売することを前提に買取を検討できます。親会社の株式会社小畑工務店の水回り工事やリフォームの知見を生かし、配管や給排水設備の状態も踏まえて、そのまま売るか、手を入れるかを一緒に整理します。実際に買い取れるかどうかや価格は、物件ごとに確認のうえご案内します。

空き家の固定資産税に関するよくある質問

空き家になっただけで固定資産税は上がる？

空き家になっただけで固定資産税は上がりません。住宅用地の特例は、住宅として使える状態の家が建っていれば続きます。税金が上がるのは、管理不全空家や特定空家として勧告を受けた場合と、解体して更地にした場合です。

固定資産税を払わないとどうなる？

固定資産税を納期限までに払わないと、延滞金がかかり、督促状が届きます。督促後も払わないままでいると、預金や給与、不動産などの財産が差し押さえられることがあります。払えない事情がある場合は、早めに市区町村の税務の窓口に分割納付などを相談しましょう。

相続放棄をすれば空き家の固定資産税は払わなくてよい？

相続放棄が認められれば、その空き家の固定資産税を払う義務はなくなります。ただし、相続放棄は相続の開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きする必要があり、空き家だけでなく預金などすべての財産を相続できなくなります。放棄した時点で空き家を占有していた場合は、次の管理者に引き継ぐまで保存の義務が残ります。

空き家の固定資産税の通知はいつ届く？

空き家の固定資産税の納税通知書は、毎年4月から6月ごろに市区町村から届きます。納付は年4回に分けるか、1年分をまとめて払うかを選べます。相続人代表者指定届を出していれば、代表者の住所に通知が届きます。

まとめ｜空き家の固定資産税は管理と売却の時期で決まる

空き家の固定資産税は、空き家になっただけでは上がらず、管理不全空家や特定空家として勧告を受けたときと、解体して更地にしたときに住宅用地の特例が外れて上がります。特例が外れても負担調整があるため、土地の税額は6倍そのままではなく、3〜4倍程度になることが多いものの、負担増は毎年続きます。

尼崎市・伊丹市で空き家の相談を受けてきたStellaとしてお伝えしたいのは、固定資産税だけでなく、維持費と建物の傷みを合わせて、持ち続けるか売るかを早めに判断することの大切さです。相続空き家の特例の期限も踏まえて動き出せば、税負担と売却価格の両方に余裕を持った選択ができます。