相続した不動産の売却の流れと税金｜特例の期限と注意点を解説

親から実家や土地を相続したものの、住む予定がなく、売却を考えはじめた。そのとき最初に戸惑うのが、何から手を付ければよいのかという順番です。名義は亡くなった方のまま、きょうだいとの話し合いもこれから、税金がいくらかかるのかも見当がつかない、という状態で相談に来られる方は珍しくありません。

相続した不動産の売却は、通常の売却と違い、売り出す前に済ませる手続きがあり、税金の特例にも期限があります。不動産の売却・買取の相談を受けてきた立場から言えるのは、価格の前に「誰の名義で、いつまでに売るか」を決めた方ほど、あとの手続きが滞りにくいということです。

本記事では、相続した不動産の売却の流れから、税金の計算、特例の期限、仲介と買取の選び方、避けたい進め方まで、尼崎市・伊丹市で不動産の売却を支援するStellaの視点で順を追ってお伝えします。

相続した不動産の売却で先に知っておきたい結論

相続した不動産は、相続登記で名義を相続人に変えてからでなければ売却できません。そのうえで、税金の特例を使うなら相続開始からおおむね3年前後が一つの目安になります。細かな説明の前に、全体像を3点に絞って整理します。

期限があると聞くと急ぎたくなりますが、相続人の間で分け方が決まらないまま売り出すと、契約の直前で手続きが止まることがあります。まず流れを確認し、ご自身がどの段階にいるのかを把握するところから始めましょう。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産の売却は、大きく6つの段階で進みます。前半の3つは相続の手続き、後半の3つは売却の手続きです。

期間は物件の状態や相続人の人数、書類の集まり具合によって変わるため、表の数字はあくまで一般的な目安としてご覧ください。

1. 遺言書の確認と相続人・相続財産の確定

最初に確認するのは遺言書の有無です。遺言書があれば原則としてその内容に沿って相続し、なければ相続人全員で分け方を話し合います。

相続人を確定するには、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本を集めます。あわせて、固定資産税の納税通知書や登記事項証明書で、相続した不動産の所在・面積・名義を確認します。土地と建物で名義が違う、祖父の名義のままになっている、といった事情がこの段階で見つかることもあります。

2. 遺産分割協議

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を決める話し合いのことです。合意した内容は遺産分割協議書にまとめ、全員が署名し実印を押します。

売却を前提にするなら、「誰の名義で売るか」「売却代金をどの割合で分けるか」「売却にかかる費用や税金を誰が負担するか」まで決めておくと、後の行き違いを防げます。相続人のうち1人でも合意しなければ協議は成立しないため、連絡が取りにくい相続人がいる場合は早めに動くことが大切です。

3. 相続登記（名義変更）

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。亡くなった方の名義のままでは売買契約を結んでも買主へ所有権を移せないため、売却には欠かせません。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

費用としては、固定資産税評価額の0.4％の登録免許税がかかり、司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要です。報酬額は事務所や相続関係の複雑さによって異なります。

4. 査定の依頼と売却方法の決定

名義変更のめどが立ったら、不動産会社に査定を依頼します。査定は相続登記の完了前でも受けられるため、遺産分割の話し合いの材料として早めに価格の目安を知っておく進め方もあります。

売却方法は、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つです。どちらが合うかは後の章で比較します。

5. 売買契約と決済・引き渡し

買主が決まったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。その後、残代金の受け取りと同時に鍵と所有権を引き渡します。

相続した家の場合、家財の片付け、境界の確認、建物の不具合の告知がこの段階までに必要になります。とりわけ時間がかかりやすいのが、家財の整理です。遠方に住む相続人が休日ごとに通って片付けるケースでは、数か月かかることもあります。

6. 売却した翌年の確定申告

売却で利益が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。特例を使って税額がゼロになる場合も、特例の適用には申告が必要です。申告を忘れると特例が使えなくなることがあるため、売却した年のうちに必要書類を確認しておきましょう。

相続した不動産の売却に必要な書類

相続した不動産の売却では、相続登記のための書類と、売却のための書類の2種類を用意します。戸籍の収集には時間がかかるため、相続登記の書類から先に集めはじめると全体が早く進みます。

被相続人が購入したときの売買契約書や領収書は、税金の計算で取得費を証明する資料になります。実家の片付けを進めるときは、古い書類をまとめて処分する前に、不動産に関するものが混ざっていないか確認してください。必要な書類は相続の内容や物件によって異なるため、司法書士や不動産会社に事前に確認しておくと手戻りを防げます。

遺産の分け方と売却の関係

相続した不動産を売ってお金で分ける方法を「換価分割」といいます。売却を前提にするなら、分け方の選択肢を知っておくと協議が進めやすくなります。

換価分割では、手続きを簡単にするために代表者1人の名義で相続登記をして売却し、代金を分ける方法がよく取られます。このとき遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」ことを書いていないと、代表者から他の相続人への贈与とみなされ、贈与税が問題になるおそれがあります。

共有のまま保有を続ける選択は、将来の相続で持分がさらに細かく分かれ、同意を取る相手が増えていきます。売却するかどうか迷っている段階でも、いつまでに結論を出すかだけは決めておくことをおすすめします。

売却代金を分けたときの税金の申告

換価分割で売却した場合、譲渡所得税は代表者がまとめて納めるのではなく、代金を受け取った相続人がそれぞれの取り分に応じて申告します。共有名義で売却した場合も同様で、持分に応じて各自が確定申告を行います。売却にかかった費用の負担割合もあわせて決めておくと、申告のときに迷いません。

相続した不動産の売却でかかる税金と費用

相続した不動産を売却しても、売却代金に相続税が改めてかかることはありません。課税されるのは、売却によって生じた利益（譲渡所得）に対する所得税と住民税です。ここでは計算の仕組みと、相続ならではの注意点を説明します。

譲渡所得税の計算式と税率

譲渡所得は、次の式で計算します。

取得費とは、その不動産を購入したときの代金や購入時の諸費用のことで、建物は年数に応じた減価償却分を差し引きます。譲渡費用とは、仲介手数料や売買契約書の印紙代、売却のための測量費や解体費など、売るために直接かかった費用です。

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。

取得費と所有期間は被相続人から引き継ぐ

相続で取得した不動産は、被相続人が購入したときの金額と時期をそのまま引き継ぎます。相続した時点の時価が取得費になるわけではありません。

たとえば親が30年前に購入した実家であれば、相続してすぐに売っても所有期間は30年として扱われ、長期譲渡所得の税率が適用されます。一方で、30年前の購入金額が取得費になるため、当時の売買契約書が残っているかどうかが税額を左右します。なお、相続登記にかかった登録免許税や司法書士報酬などは、取得費に含めることができます（国税庁タックスアンサー No.3270）。

取得費が分からない場合の扱い

購入時の契約書が見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とみなして計算できます。この方法を概算取得費といいます。

ただ、概算取得費を使うと売却価格の大半が利益として扱われ、税額が大きくなりやすくなります。契約書がなくても、購入時の領収書、住宅ローンの借入資料、通帳の出金記録、当時の分譲パンフレットなどから実際の取得費を説明できる場合があります。どの資料が根拠として認められるかは個別の判断になるため、税理士や税務署に確認してください。

計算例：実家を3,000万円で売却した場合

親が30年以上前に購入した実家を3,000万円で売却し、譲渡費用が100万円かかったと仮定して、3つのケースを比べます。

同じ3,000万円の売却でも、取得費の資料と特例の有無で税額は数百万円単位で変わります。上記は仕組みを示すための単純な試算で、実際の税額は建物の減価償却や各種条件によって異なります。

譲渡所得税以外の税金と費用

譲渡所得税のほかにも、売却の各段階で費用がかかります。主なものを一覧にしました。

印紙税の軽減税率は2027年3月31日までに作成される契約書が対象です。また、売却した翌年は住民税に加えて、国民健康保険料や介護保険料が上がることがあります。売却代金をすべて分けてしまう前に、翌年の負担分を残しておくと安心です。

相続した不動産の売却で使える特例と期限

相続した不動産の売却で使える主な特例は3つあり、いずれも期限や要件が決まっています。どの特例が使えるかで「いつまでに売るか」の目標が変わります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続税を納めた人が相続した不動産を売却したとき、納めた相続税の一部を取得費に上乗せできる制度です。取得費が増える分、譲渡所得が小さくなります。

適用できるのは、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの売却です。相続税の申告期限は相続開始から10か月のため、相続開始から3年10か月以内が期限になります。相続税がかからなかった方は、この特例の対象になりません。

空き家特例（被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除）

空き家特例とは、亡くなった方が一人で住んでいた家やその敷地を売却したとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
• 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいないこと
• 相続から売却までの間、事業・貸付け・居住に使っていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売却すること
• 家屋を耐震基準に適合させるか、取り壊して更地にすること（売却後、翌年2月15日までに買主側で行う場合も対象）

相続人が3人以上で取得した場合、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。申告には、家屋のある市区町村が発行する確認書が必要です。要件が細かいため、売り出す前に税理士や税務署へ適用の可否を確認しておくことをおすすめします。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

相続人自身が被相続人と同居しており、相続後もその家に住んでいた場合は、自宅の売却として3,000万円の特別控除を使える可能性があります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件です。

特例ごとの期限一覧

期限を理由に相場より大きく下げて売ると、節税できた額より値下げ幅のほうが大きくなる場合もあります。特例の期限は判断材料の一つとして、売却価格とのバランスで考えましょう。

仲介と買取の選び方

相続した不動産の売却方法は、価格を重視するなら仲介、時期の見通しや手間の少なさを重視するなら買取が候補になります。

相続した家は築年数が古く、雨漏りや給排水管の劣化など、外から見えない不具合を抱えていることがあります。仲介で一般の買主に売る場合、引き渡し後に不具合が見つかると、売主が修繕などの責任を負う契約不適合責任が問題になります。相続人が遠方に住んでいて対応が難しいときは、買取も含めて比較すると判断しやすくなります。

特例の期限が近い、相続税の納付資金として現金化の時期を決めたい、といった事情があれば買取が合う場面があります。時間に余裕があり、価格を優先したい場合は仲介から始める方法が一般的です。どちらが適しているかは、物件の状態と相続人の事情によって異なります。

相続した不動産の売却で避けたい進め方

相続した不動産の売却でつまずく原因は、価格よりも手続きの順番と相続人間の合意にあります。相談の現場で見かける、避けたほうがよい進め方を4つ挙げます。

相続登記をしないまま時間が過ぎる

名義を変えないまま年数が経つと、相続人の誰かが亡くなって次の相続が発生し、同意を得る相手が増えていきます。売りたいと思ったときに全員の実印がそろわず、売却までに数年かかることもあります。

相続人の合意があいまいなまま売り出す

代表者だけで話を進め、買主が決まってから他の相続人が価格や分け方に異議を唱えると、契約が進まなくなります。最低売却価格と代金の分け方は、売り出す前に書面で確認しておきましょう。

建物を先に解体してしまう

更地のほうが売りやすい土地もありますが、住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置があり、解体して翌年の1月1日を迎えると土地の固定資産税が上がります。また、建物付きで買いたい方や、リフォームを前提に探している方もいます。解体するかどうかは、査定の際に不動産会社と相談してから決めても遅くありません。

空き家の管理を後回しにする

人が住まなくなった家は傷みが早く進みます。管理が行き届かず、自治体から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減措置が外れることがあります。売却までの間も、換気や庭木の手入れなど最低限の管理は続けてください。

相続した不動産が売却しにくいときの選択肢

売り出しても買主が見つからない場合は、価格を下げる前に、売り方と条件を見直す余地があります。立地や建物の状態によって、取れる手段は変わります。

• 建物付きで売り出している場合は、解体後の更地での引き渡しも選べる条件にする
• 家財が残っている場合は、片付けて室内の状態が分かるようにする
• 境界があいまいな土地は、測量して面積と境界を明確にする
• 仲介で動きがない場合は、不動産会社による買取を検討する
• 隣地の所有者に購入の意向がないか確認する

道路に接していない土地や、建て替えができない土地などは、一般の買主に売りにくいことがあります。こうした土地でも、隣地の所有者や買取を行う不動産会社であれば検討できる場合があるため、売却の可能性を一つずつ確認していくことが大切です。売却のめどが立たない間も固定資産税や管理の手間はかかり続けるので、いつまで仲介で売り出し、どの時点で方法を切り替えるかを決めておきましょう。

尼崎市・伊丹市で相続した不動産の売却を相談するならStellaへ

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。相続した不動産についても、売却の時期やご希望の条件を伺ったうえで、仲介と買取の両方の選択肢をご案内しています。

Stellaの特徴は、親会社である株式会社小畑工務店と連携している点です。小畑工務店は1958年創業で、尼崎を拠点に水回り工事やリフォーム、リノベーションを手がけてきました。この連携により、築年数の古い家や傷みのある家についても、修繕して販売することを前提に買取を検討できます。実際に買い取れるかどうかや条件は、物件ごとに確認のうえご案内します。

「家財が残ったままでも相談できるのか」「解体したほうがよいのか」「相続人が複数いて何から決めればよいのか」といった段階でもご相談いただけます。税金の具体的な計算や申告は税理士、登記は司法書士の業務となるため、必要に応じて専門家への相談もご案内します。売却して終わりではなく、その後の住まいのメンテナンスまで寄り添うことを、Stellaは行動指針にしています。

相続した不動産の売却に関するよくある質問

相続登記が終わっていなくても査定は依頼できますか？

査定は相続登記の前でも依頼できます。価格の目安が分かると遺産分割の話し合いが進めやすくなるため、協議の途中で査定を受ける方もいます。ただし、売買契約を結んで引き渡すまでには相続登記を完了させる必要があります。

相続した不動産は3年以内に売らないと損をしますか？

3年前後が目安といわれるのは、取得費加算の特例と空き家特例の期限がその時期にあるためです。特例の対象にならない場合や、売却益が出ない場合は、3年という期限にこだわる必要はありません。ご自身が特例の対象になるかを先に確認してください。

売却して利益が出なかった場合も確定申告は必要ですか？

譲渡所得がマイナスになる場合、譲渡所得税はかからず、原則として申告は不要です。ただし、取得費が分からず概算取得費で計算すると利益が出る扱いになることがあります。判断に迷うときは税務署や税理士に確認しましょう。

共有名義で相続した不動産は、自分の持分だけ売却できますか？

法律上、自分の持分だけを売ることはできます。ただ、持分だけを買いたい一般の買主は限られ、価格も低くなりやすいのが実情です。不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要になるため、まずは共有者間で方針を話し合うことをおすすめします。

古くて傷んだ実家でも売却できますか？

築年数が古い家や傷みのある家でも、売却できる可能性はあります。建物付きで売る、解体して土地として売る、不動産会社に買い取ってもらうなど、方法は一つではありません。どの方法が合うかは立地や建物の状態によって異なるため、現地を確認したうえで比較することが大切です。

まとめ

相続した不動産の売却は、遺産分割の合意と相続登記を済ませることが出発点です。税金は売却益に対してかかり、取得費の資料が残っているか、特例の要件と期限に当てはまるかで負担が大きく変わります。

尼崎市・伊丹市で不動産の売却を支援してきたStellaとしてお伝えしたいのは、期限から逆算して早めに全体像をつかんでおくことの大切さです。価格、時期、相続人の事情のどれを優先するかが決まれば、仲介と買取のどちらが合うかも見えてきます。