家を売った時の税金対策｜特例と節税のポイントを売却前に確認

家を売ったら、思っていたより多くの税金がかかった。そうした声を聞くのは、売却が終わって翌年の確定申告を迎えたときです。売却代金で次の住まいの頭金や老後の資金を考えていた方にとって、数百万円の差は計画そのものを変えてしまいます。

家を売った時の税金対策は、売却後の申告で工夫するものと思われがちですが、実際には使える特例の多くが「いつ売るか」「売る前にどう使っていたか」で決まります。不動産の売却相談を受けてきた立場から言えるのは、対策の大半は売り出す前に済ませておくものだということです。

本記事では、家を売った時にかかる税金の仕組みから、取得費と譲渡費用の計上、マイホームの特例、損失が出た場合の特例、見落としやすい注意点まで、尼崎市・伊丹市で不動産の売却を支援するStellaの視点で順を追ってお伝えします。

家を売った時にかかる税金の仕組み

家を売った時にかかる税金のうち、対策の余地が大きいのは譲渡所得税です。譲渡所得税は売却代金ではなく、売却で出た利益（譲渡所得）にかかります。

譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額」で計算し、これに税率をかけて税額を求めます。対策の方向は、取得費と譲渡費用をもれなく計上すること、特別控除を使うこと、税率の低い区分で売ることの3つに整理できます。

取得費と譲渡費用をもれなく計上する

特例が使えるかどうかにかかわらず、すべての売却で効く対策が、取得費と譲渡費用の計上です。差し引ける費用が増えるほど、譲渡所得は小さくなります。

取得費が分かる資料を探す

取得費とは、家と土地を買ったときの代金と、購入時にかかった費用のことです。購入時の売買契約書が見つからないと、売却価格の5％しか取得費として認められない「概算取得費」で計算することになります。

たとえば3,000万円で売却した家の場合、概算取得費は150万円です。実際の購入代金が2,500万円だったなら、契約書があるかないかで、差し引ける金額に2,000万円以上の差が出ます。契約書が見つからない場合でも、購入時の領収書、住宅ローンの借入資料、通帳の出金記録、分譲時のパンフレットなどで取得費を説明できる場合があります。どの資料が認められるかは個別の判断になるため、税務署や税理士に確認してください。

取得費に含められる費用を加える

購入代金のほかにも、取得費に含められる費用があります。

• 購入時の仲介手数料
• 購入時に納めた印紙税、登録免許税、不動産取得税
• 所有権移転登記の司法書士報酬
• 購入後に行った増改築やリフォームのうち、建物の価値を高めた工事の費用
• 土地の造成費や測量費

相続や贈与で取得した家であれば、名義変更のときの登記費用も取得費に含められます。リフォームの領収書は見落とされやすいため、売却を決めたら早めに探しておきましょう。

建物は減価償却後の金額になる点を押さえる

建物の取得費は、購入代金そのものではなく、住んでいた年数に応じて価値が減った分（減価償却費）を差し引いた金額になります。自宅として使っていた木造住宅であれば、建物の購入価格のおよそ3.1％ずつが毎年差し引かれます。

築年数の古い家ほど建物の取得費は小さくなり、そのぶん譲渡所得は大きくなります。土地と建物の購入価格が契約書で分かれていない場合は、消費税額から建物価格を逆算する方法などがあるため、計算に迷うときは税理士に相談しましょう。

譲渡費用を整理しておく

譲渡費用とは、家を売るために直接かかった費用です。売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、売るために行った測量費、建物を取り壊して土地を売る場合の解体費、借家人への立退料などが該当します。

一方で、住んでいた間の固定資産税や修繕費、抵当権抹消の費用、引っ越し費用は譲渡費用に含められません。含められるものと含められないものを区別し、領収書は申告が終わるまで保管しておきましょう。

マイホームを売った時に使える特例

自分が住んでいた家を売った場合は、譲渡所得を大きく減らせる特例があります。売却益が出る場合、まず確認したいのが次の3つです。

3,000万円特別控除

マイホームを売った場合、所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、税額はゼロになります。主な要件は次のとおりです。

• 自分が住んでいる家、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年と前々年に、この特例や買換え特例などを受けていないこと
• 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと
• この特例を受けるためだけに入居した家や、仮住まいの家ではないこと

家を取り壊して土地だけを売る場合も、取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、取り壊し後に土地を貸し付けるなどしていなければ対象になります。住み替えで転居した場合は、住まなくなってから3年目の年末という期限を意識して売却時期を決めることが、最も効果の大きい税金対策になります。

10年超所有の軽減税率の特例

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合は、3,000万円特別控除を差し引いたあとの譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が14.21％に下がります。3,000万円特別控除と併用できるため、売却益が3,000万円を超える方に効果があります。

特定の居住用財産の買換え特例

所有期間と居住期間がともに10年を超えるマイホームを売り、新しい住まいに買い換えた場合、売却益への課税を将来に繰り延べられる特例です。売却代金が1億円以下であることなどの要件があります。

課税がなくなるわけではなく、買い換えた家を将来売るときに、繰り延べた分を含めて課税される仕組みです。また、3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは併用できません。制度には適用期限が設けられ、改正のたびに延長されてきた経緯があるため、売却する年に使えるかどうかを確認してください。

どの特例を選ぶかの目安

3つの特例は、売却益の大きさと、売ったあとの住まいの計画によって有利な組み合わせが変わります。

税金対策の効果をシミュレーションで確認

特例を使うかどうかで、税額はどれくらい変わるのか。15年前に3,000万円で購入した自宅を4,500万円で売却し、建物の減価償却後の取得費が2,400万円、譲渡費用が150万円かかったケースで比べます。

3つ目のケースでは、取得費が売却価格の5％の225万円しか認められず、譲渡所得が4,125万円になります。3,000万円特別控除を差し引いても1,125万円が残り、10年超所有の軽減税率を使っても約160万円の税金がかかります。同じ家の売却でも、特例が使えるかどうかと、購入時の資料が残っているかどうかで、税額はここまで変わります。上記は仕組みを示すための単純な試算で、実際の税額は個別の条件によって異なります。

税金の支払い時期にも注意が必要です。所得税と復興特別所得税は売却した翌年の3月15日までに、住民税は翌年6月以降に納めます。売却代金を次の住まいの購入に充てる場合は、翌年の納税分を差し引いた金額で資金計画を立てておきましょう。

住宅ローン控除と特例の関係

見落とされがちなのが、売った家の特例と、新しく買った家の住宅ローン控除の関係です。新居に入居した年とその前2年・後3年の間に、売った家で3,000万円特別控除や買換え特例を受けると、新居の住宅ローン控除は受けられません。

住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税などが一定期間減る制度です。住み替えでは、売った家の3,000万円特別控除と、新居の住宅ローン控除のどちらが有利かを比べて選ぶことになります。売却益が小さく、新居で大きなローンを組む場合は、住宅ローン控除のほうが有利になることもあります。比較には新居の借入額や入居時期も関わるため、売却と購入の計画が固まった段階で、税理士や税務署に試算を依頼すると判断しやすくなります。

相続した家を売る場合の特例

相続した家を売る場合は、マイホームの特例とは別に、相続ならではの特例があります。

相続した家の取得費と所有期間は、亡くなった方のものを引き継ぎます。親が長年所有していた家であれば長期譲渡所得の税率になる一方、取得費は当時の購入価格になるため、古い契約書を探すことが税額に直結します。2つの特例は同じ家の売却で併用できないため、どちらが有利かを比べて選びます。

売却で損失が出た場合の特例

家を買った時より安く売った場合は、譲渡所得税はかかりません。さらに、マイホームの売却で出た損失は、条件を満たせば給与所得などと相殺（損益通算）し、所得税や住民税を減らせます。

その年の所得で相殺しきれない損失は、翌年以降3年間繰り越せます。損失が出たときは申告不要と考えて手続きを省くと、この特例は使えません。損失が出る見込みのときこそ、確定申告を検討しましょう。

売却のタイミングで変わる税額

同じ家でも、売る時期が数か月違うだけで税額が大きく変わることがあります。とりわけ注意したいのが、所有期間の区切りです。

所有期間は売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点で判定します。たとえば2021年4月に購入した家を2026年10月に売ると、実際には5年以上住んでいても、2026年1月1日時点では5年以下のため短期譲渡所得になり、税率は39.63％です。売却を2027年1月以降にすれば長期譲渡所得となり、税率は20.315％に下がります。10年超の軽減税率も、同じ考え方で判定します。

3,000万円特別控除を使える場合は税額がゼロになることも多く、所有期間の区切りを気にする必要はありません。所有期間が短く、特例も使えない売却で、時期を調整する効果が大きくなります。

家を売った時の税金対策で注意したいこと

税金対策のつもりが、かえって負担を増やしてしまう進め方もあります。売却前に、次の点を確認しておきましょう。

特例を使うなら確定申告が必要

3,000万円特別控除などの特例は、税額がゼロになる場合でも確定申告をしなければ適用されません。売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告します。

住民票だけを移しても居住とは認められない

マイホームの特例は、実際に住んでいたかどうかで判断されます。特例を受けるために住民票だけを移しても、居住の実態がなければ対象になりません。

税金のために売却時期を遅らせすぎない

長期譲渡所得になるまで待つ間にも、固定資産税や管理費、住宅ローンの利息はかかります。空き家のまま待つと建物の傷みも進みます。待つことで減る税額と、待つ間にかかる費用や価格の変動を比べて判断しましょう。

翌年の住民税や保険料を見込んでおく

譲渡所得がある年の翌年は、住民税に加えて国民健康保険料や介護保険料が上がることがあります。売却代金を新居や生活費に充てる前に、翌年の負担分を残しておくと安心です。

尼崎市・伊丹市で家の売却を相談するならStellaへ

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。家の売却では、売却の時期やご希望の条件を伺ったうえで、時間をかけて価格を重視する仲介と、早期の売却を目指す買取の両方の選択肢をご案内しています。

税金対策の多くは、売却時期の決め方と結びついています。住み替えで転居した方の3,000万円特別控除の期限や、所有期間の区切りを踏まえて、いつ売り出すかを一緒に考えることができます。税額の計算や申告は税理士の業務となるため、必要に応じて専門家への相談もご案内します。

住み替え先として中古住宅を検討している方には、物件価格とリフォーム費用を合わせた総予算の相談にも対応しています。親会社である株式会社小畑工務店と連携し、購入後の住まいのメンテナンスまで寄り添うことを、Stellaは行動指針にしています。

家を売った時の税金対策に関するよくある質問

家を売って利益が出なければ確定申告は不要ですか？

譲渡所得がマイナスで、損失の特例も使わない場合は、原則として申告は不要です。ただし、損失を給与所得などと相殺できる特例を使う場合は、確定申告が必要です。損失が出たときも、特例の対象にならないか確認しましょう。

夫婦の共有名義の家を売った場合、3,000万円特別控除は2人とも使えますか？

共有者それぞれが要件を満たしていれば、1人ずつ最高3,000万円の控除を受けられます。ただし、控除できるのは各自の持分に応じた譲渡所得の範囲内です。また、共有者が実際にその家に住んでいたことが前提になります。

リフォーム費用は取得費に含められますか？

建物の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする工事の費用は、取得費に含められます。一方、壊れた部分を元に戻すための修繕費は含められません。売却前の簡単な補修が譲渡費用になるかどうかも個別の判断になるため、領収書を残して税理士に確認してください。

ふるさと納税は家を売った年に効果がありますか？

ふるさと納税で控除を受けられる上限額は、その年の所得によって決まり、譲渡所得も所得に含まれます。そのため、売却益が出た年は上限額が増える場合があります。ただし、3,000万円特別控除などで課税される譲渡所得がなくなる場合は上限額は増えません。上限額の計算は複雑なため、事前に確認しましょう。

まとめ

家を売った時の税金対策は、取得費と譲渡費用をもれなく計上すること、マイホームや相続の特例を使うこと、所有期間の区切りを意識して売ることの3つが柱です。特例の多くは期限や売る前の使い方で決まるため、売り出す前に確認しておくことが欠かせません。

尼崎市・伊丹市で不動産の売却を支援してきたStellaとしてお伝えしたいのは、税金を含めた手取り額の見通しを立ててから売却時期を決めることの大切さです。売却価格の目安と特例の期限が分かれば、無理のない売却計画が立てられます。