相続登記にかかる費用はいくら？内訳と計算例、安く抑える方法

親が亡くなり、実家の名義を変えなければならない。相続登記が義務になったと聞いて手続きを調べはじめたものの、司法書士に頼むといくらかかるのか、自分でやればどこまで安くなるのか、見当がつかないという方は少なくありません。

相続登記にかかる費用は、税金、書類の取得費、専門家への報酬の3つに分けると、どこで金額に差が出るのかが見えてきます。不動産の売却相談を受けてきた立場から言えるのは、相続した家を売る予定があるなら、登記の費用と売却の段取りを一緒に考えておくと手戻りが少ないということです。

本記事では、相続登記にかかる費用の内訳から、登録免許税の計算方法、免税になるケース、司法書士報酬が変わる条件、費用を抑える方法まで、尼崎市・伊丹市で不動産の売却を支援するStellaの視点で順を追ってお伝えします。

相続登記にかかる費用の全体像

相続登記にかかる費用は、登録免許税、必要書類の取得費、司法書士報酬の3つです。自分で手続きする場合は、司法書士報酬がかからない代わりに、書類の収集と申請書の作成を自分で行います。

このうち金額が大きくなりやすいのは登録免許税と司法書士報酬です。登録免許税は不動産の評価額で決まるため変えにくく、費用を抑える余地があるのは、司法書士への依頼範囲と書類の集め方です。

相続登記の登録免許税

登録免許税は、相続登記の費用のなかで唯一、計算式が法律で決まっている費用です。自分で申請しても司法書士に依頼しても、金額は変わりません。

登録免許税の計算方法

相続による名義変更の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に0.4％をかけて計算します。計算では、評価額の1,000円未満を切り捨て、税額の100円未満を切り捨てます。税額が1,000円に満たない場合は1,000円です。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に添付された課税明細書か、市役所で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。相続登記の申請には、評価証明書などで評価額を示すのが一般的です。

なお、相続人ではない人が遺言によって不動産を受け取る「遺贈」の場合、税率は2％になります。相続人が遺贈を受ける場合は0.4％です。

登録免許税の計算例

実家の土地と建物を相続した場合を例に計算します。

実際の申請では、同じ申請書で登記する不動産の評価額を合計してから計算します。築年数の古い木造住宅は建物の評価額が低いことが多く、登録免許税の大半は土地の分になります。

登録免許税が免税になるケース

次のような場合は、登録免許税がかかりません。

• 相続した土地の評価額が100万円以下の場合（その土地の相続登記）
• 亡くなった方の名義のまま、その相続人も亡くなっている場合に、途中の相続人の名義にする登記（数次相続の中間の登記）

いずれも期限付きの措置で、2026年10月時点では2027年3月31日までの登記が対象です。免税を受けるには、申請書に根拠となる法令の条項を記載する必要があります。期限は延長されることもあるため、申請の時点で法務局の案内を確認してください。

必要書類の取得にかかる費用

相続登記では、亡くなった方と相続人の関係を証明するために、戸籍などの書類を集めます。1通ずつの手数料は数百円ですが、通数が多いと合計で1万円を超えることもあります。

亡くなった方については、出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。結婚や転籍で本籍地が何度も変わっている場合は、そのぶん通数が増えます。2024年3月からは、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて戸籍を請求できる広域交付が始まり、遠方の役所へ郵送で請求する手間と費用を減らせるようになりました。ただし、広域交付は本人や配偶者、直系の親族が窓口で請求する場合に限られ、きょうだいの戸籍などは対象外です。

集めた戸籍をもとに、法務局で「法定相続情報一覧図」の写しを無料で交付してもらうこともできます。銀行や証券会社の相続手続きにも使えるため、相続手続きがほかにもある場合は、戸籍の束を何度も提出する手間が省けます。

司法書士に依頼する場合の報酬

司法書士の報酬は自由に定められており、事務所や依頼内容によって金額が異なります。比較するときは、総額だけでなく、どこまでの作業が含まれているかを確認することが大切です。

報酬に含まれる主な作業

• 戸籍などの必要書類の収集
• 相続人と相続財産の調査
• 遺産分割協議書の作成
• 登記申請書の作成と法務局への申請
• 登記完了後の書類の受け取りと返却

見積もりでは、登録免許税や書類の取得費などの実費が報酬と別に記載されているかを確認しましょう。実費を含めた総額で比べないと、安く見えた事務所が結果的に高くなることがあります。

報酬が高くなりやすいケース

報酬は、作業量が増える次のような場合に高くなる傾向があります。

名義を何代も前のまま放置した不動産ほど、相続登記の費用と手間は大きくなります。相続人が増えるほど、遺産分割の合意を取るのも難しくなるため、今の世代で名義を整えておく意味は費用面でも大きいと言えます。

相続登記にかかる費用の総額の目安

ここまでの費用を合わせて、典型的なケースの総額を整理します。司法書士報酬は依頼先によって異なるため、ここでは幅を持たせた想定にしています。

相続人が配偶者と子どもの数人で、不動産が実家の土地と建物だけというケースであれば、自分で手続きすることも十分に可能です。一方で、相続関係が複雑な場合や、売却の予定が決まっていて期限がある場合は、司法書士に依頼したほうが手戻りなく進められます。

相続登記の流れ

相続登記の費用がどの段階で発生するかを把握するために、手続きの流れも確認しておきましょう。

1. 遺言書の有無を確認する：遺言書があれば、原則としてその内容に沿って登記します。
2. 戸籍などを集めて相続人を確定する：書類の取得費がかかります。
3. 不動産の評価額と登記の内容を確認する：固定資産評価証明書と登記事項証明書を取得します。
4. 遺産分割協議を行う：相続人全員で誰が不動産を取得するかを決め、遺産分割協議書を作成します。
5. 登記申請書を作成し、法務局へ申請する：登録免許税を収入印紙で納めます。
6. 登記完了後、登記識別情報を受け取る：新しい名義人の権利を証明する書類です。

申請から完了までは、法務局の混み具合によって1〜2週間程度が目安です。遺産分割協議に時間がかかる場合は、全体で数か月以上かかることもあります。

必要になる書類は、相続の方法によって変わります。

遺言がある場合は、亡くなった方の戸籍を出生までさかのぼる必要がないことが多く、書類の取得費を抑えられます。一方で、法定相続分どおりに共有で登記すると、将来売却するときに共有者全員の同意が必要になる点には注意が必要です。

相続登記の費用を抑える方法

相続登記の費用を抑える方法は、作業の一部を自分で担うことと、免税や無料の制度を使うことの2つです。

自分で相続登記を申請する

自分で申請すれば、司法書士報酬はかかりません。法務局では、予約制で登記手続きの案内を受けられます。申請書の様式や記載例も法務局のWebサイトで公開されています。ただし、書類に不備があると補正のために法務局へ何度か足を運ぶことになり、平日に時間を取る必要があります。

書類の収集だけを自分で行う

戸籍の収集を自分で行い、申請書の作成と申請だけを司法書士に依頼すると、報酬を抑えられる場合があります。依頼できる範囲は事務所によって異なるため、見積もりの段階で確認しましょう。

法定相続情報一覧図を活用する

銀行や証券会社など、ほかの相続手続きでも戸籍の提出が求められます。法定相続情報一覧図の写しを複数通取得しておけば、戸籍を何組も取り直す費用を抑えられます。

免税措置を確認する

評価額100万円以下の土地や、数次相続の中間の登記に当てはまる場合は、登録免許税がかかりません。申請書に記載しなければ適用されないため、該当しないか確認してください。

相続登記の費用は誰が払うか

相続登記の費用は、不動産を取得する相続人が負担するのが一般的です。ただ、法律で負担者が決まっているわけではないため、相続人全員で話し合って決めることができます。

相続した不動産を売却して代金を分ける場合は、登記費用を売却代金から差し引いて精算する方法がよく取られます。誰かが立て替える場合は、遺産分割協議の段階で精算方法まで決めておくと、あとの行き違いを防げます。

なお、相続登記の費用は相続税の計算で遺産から差し引くことはできません。一方で、相続した不動産を売却したときには、相続登記の登録免許税や司法書士報酬を取得費に含めて譲渡所得を計算できます。売却の予定がある場合は、領収書を保管しておきましょう。

相続登記をしないとどうなるか

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

遺産分割の話し合いがまとまらず期限内に登記できない場合は、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」で、申請義務を果たしたことにできます。登録免許税はかからず、手続きも簡単です。ただし、相続人申告登記では不動産の名義は変わらないため、売却するには遺産分割をしたうえで正式な相続登記が必要です。

相続した不動産の売却を考えている方はStellaへ

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。相続した不動産の売却では、相続登記が終わる前の段階から、査定で価格の目安をお伝えし、売却の段取りを一緒に考えることができます。価格の目安が分かれば、遺産分割の話し合いも進めやすくなります。

売却の方法は、時間をかけて価格を重視する仲介と、早期の売却を目指す買取の両方をご案内しています。Stellaは親会社である株式会社小畑工務店と連携しており、古い家や傷んだ家についても、修繕して販売することを前提に買取を検討できます。実際に買い取れるかどうかや条件は、現地を確認したうえで物件ごとにご案内します。

相続登記の申請は司法書士、税金の申告は税理士の業務となるため、必要に応じて専門家への相談もご案内します。

相続登記にかかる費用に関するよくある質問

相続登記を自分でやると費用はいくらになりますか？

登録免許税と書類の取得費だけになります。評価額1,800万円の土地と建物であれば、登録免許税が7万2,000円、書類の取得費が数千円から1万円台程度です。法務局へ足を運ぶ交通費や、平日に時間を取る手間も考えておきましょう。

土地と建物の両方に登録免許税がかかりますか？

土地と建物のそれぞれに、評価額の0.4％がかかります。マンションの場合は、建物の専有部分と、敷地の持分の両方が対象です。評価額は、固定資産評価証明書で土地と建物を分けて確認できます。

相続登記の費用を遺産から支払ってもよいですか？

相続人全員が合意していれば、預貯金などの遺産から支払うことができます。合意の内容は遺産分割協議書に記載しておくと、後から確認しやすくなります。

相続した不動産をすぐ売る場合も、相続登記は必要ですか？

必要です。亡くなった方の名義のままでは、買主に所有権を移す登記ができません。売却の予定がある場合は、相続登記と売却の準備を並行して進めると、全体の期間を短くできます。

まとめ

相続登記にかかる費用は、固定資産税評価額の0.4％の登録免許税、数千円から2万円程度の書類の取得費、依頼する場合の司法書士報酬の3つです。費用に差が出やすいのは司法書士報酬で、相続人の数や名義が放置されていた期間によって作業量が変わります。

尼崎市・伊丹市で不動産の売却を支援してきたStellaとしてお伝えしたいのは、相続登記を先送りにするほど、手続きの費用も売却までの時間も増えていくということです。売却を視野に入れている場合は、登記の段取りと並行して、不動産の価格の目安を把握しておきましょう。