住み替えの進め方と費用｜売り先行・買い先行の選び方と資金計画

子どもが独立して家が広すぎる、通勤や通院に便利な場所へ移りたい、親の近くに住みたい。住み替えを考える理由はさまざまですが、多くの方が最初につまずくのは、今の家を先に売るのか、次の家を先に買うのかという順番です。

住み替えは、売却と購入という2つの取引を同時に進めるため、どちらか一方だけの取引よりも費用の項目が多く、資金の流れも複雑になります。不動産の売却と購入の相談を受けてきた立場から言えるのは、物件を探しはじめる前に、手元に残る金額と次の家に出せる金額を把握しておいた方ほど、計画が崩れにくいということです。

本記事では、住み替えの進め方と費用を、売り先行・買い先行の選び方から、手順、費用の内訳、住宅ローンが残っている場合の方法、税金の特例まで、尼崎市・伊丹市で不動産の売却・購入を支援するStellaの視点で順を追ってお伝えします。

住み替えの進め方は3種類

住み替えの進め方は、今の家を先に売る「売り先行」、次の家を先に買う「買い先行」、売却と購入の時期を合わせる「同時進行」の3つです。資金に余裕があるか、住宅ローンが残っているかで、選べる方法が変わります。

売り先行が向いているケース

今の家の住宅ローンが残っていて、売却代金で完済してから次の家を買う必要がある場合は、売り先行が基本になります。売却額が決まってから次の家の予算を組めるため、資金計画が狂いにくいのが利点です。

一方で、売却した家の引き渡し日までに次の家が見つからなければ、賃貸住宅などの仮住まいが必要になります。引き渡し日を買主と相談して遅らせてもらう「引き渡し猶予」を売買契約に盛り込めれば、仮住まいを避けられる場合もあります。

買い先行が向いているケース

自己資金や収入に余裕があり、今の家の売却を待たずに次の家を購入できる場合は、買い先行も選べます。気に入った物件が見つかったときに逃さず購入できる点が利点です。

ただし、今の家が売れるまでは、2つの住まいの住宅ローンや固定資産税、管理費を同時に払うことになります。売却が長引くと、価格を下げて売らざるを得なくなる場合もあるため、売却までの期間と、いつまでに売れなければ価格や売り方を見直すかを決めておきましょう。

住み替えを考えるタイミング

住み替えの時期は、家族の事情と、資金面の条件の両方から考えます。きっかけとして多いのは、子どもの進学や独立、転勤、親の介護、定年退職などの生活の変化です。

資金面で確認したいのは、住宅ローンの残高と、新たに借り入れる場合の年齢です。住宅ローンは完済時の年齢に上限を設けている金融機関が多く、年齢が上がるほど借入期間が短くなり、毎月の返済額が増えます。今の家の売却で住宅ローンを完済でき、次の家を現金や少ない借入で購入できる状況であれば、選べる物件の幅は広がります。

家の築年数も判断の材料になります。建物は年数とともに評価が下がりやすく、大規模な修繕が必要になる前に売却するか、修繕してから売るかで、売却価格と費用のバランスが変わります。住み替えを考えはじめた段階で今の家の査定を受けておくと、いつ動くのがよいかを判断しやすくなります。

住み替えの手順

住み替えは、資金計画を立てるところから始まり、売却と購入を並行して進めます。売り先行を例にすると、手順は次のとおりです。

1. 今の家の査定と住宅ローン残高の確認：売却価格の目安と、ローンの残りを確認します。
2. 資金計画を立てる：売却で手元に残る金額と自己資金から、次の家に出せる予算を決めます。
3. 売却活動を始める：不動産会社と媒介契約を結び、売り出します。買取を選ぶ場合は条件を相談します。
4. 次の家を探す：予算の範囲で、希望の条件に合う物件を探します。
5. 売買契約を結ぶ：売却と購入それぞれの契約で、引き渡し日を調整します。
6. 決済・引き渡しと引っ越し：売却代金でローンを完済し、新居の決済と引っ越しを行います。
7. 確定申告：売却で利益が出た場合や特例を使う場合は、翌年に申告します。

手順の2で予算を固めずに物件探しを先に始めると、売却額が見込みより低かったときに購入の計画を組み直すことになります。住み替えの成否は、最初の資金計画でほぼ決まると見ています。

住み替えにかかる費用

住み替えにかかる費用は、売却にかかる費用、購入にかかる費用、引っ越しや仮住まいの費用の3つに分かれます。

今の家の売却にかかる費用

次の家の購入にかかる費用

次の家を購入するときは、物件価格のほかに諸費用がかかります。諸費用は、仲介会社を通して中古住宅を購入する場合で物件価格の6〜9％程度、新築住宅で3〜6％程度が一つの目安とされています。物件や借入額によって変わるため、あくまで目安としてください。

中古住宅を購入する場合、見落とされがちなのがリフォーム費用です。物件価格が予算内に収まっても、水回りや配管の交換が必要になれば、総額は大きく変わります。購入を決める前に、修繕が必要な箇所と費用の目安を確認しておきましょう。

引っ越しと仮住まいの費用

引っ越し費用は、荷物の量、移動距離、時期によって変わり、3月から4月の繁忙期は高くなる傾向があります。売り先行で仮住まいが必要な場合は、賃貸住宅の敷金・礼金・仲介手数料、仮住まい中の家賃、2回分の引っ越し費用がかかります。荷物を一時的に預けるトランクルームを使う場合は、その費用も加わります。

仮住まいの費用は、期間が延びるほど増えていきます。売り先行を選ぶ場合は、売却の契約から引き渡しまでの期間を長めに設定する、引き渡し猶予を交渉するなど、仮住まいの期間を短くする工夫が費用を左右します。

住み替えの資金計画の立て方

住み替えの資金計画は、「今の家を売って手元に残る金額」を出すところから始めます。

たとえば、今の家が3,000万円で売れ、住宅ローン残高が1,200万円、売却の諸費用が110万円、譲渡所得税がかからない場合、手元に残るのは1,690万円です。ここに自己資金300万円を加え、新たに2,000万円を借り入れるなら、次の家に使える資金は3,990万円になります。購入の諸費用やリフォーム費用、引っ越し費用もこの中から出すため、物件価格の上限はそれより低く見ておく必要があります。

売却価格は査定額どおりになるとは限りません。資金計画は、査定額より低めの売却価格でも成り立つかどうかを確認しておくと、売却が長引いたときにも計画を組み直しやすくなります。

住み替え費用のシミュレーション

上の例で、築20年の中古戸建てを3,200万円で購入し、水回りのリフォームを行う場合の費用を整理すると、次のようになります。

次の家に使える資金3,990万円から約3,424万円を差し引くと、リフォームと引っ越しに使えるのは500万円台です。リフォームの範囲を広げると予算を超えるおそれがあるため、物件を選ぶ段階で、修繕が必要な箇所と費用の目安を確認しておくことが欠かせません。上記の金額は仕組みを示すための想定で、実際の費用は物件や借入の条件によって異なります。

住宅ローンが残っている場合の住み替え

住宅ローンが残っていても、住み替えはできます。進め方は、売却価格で住宅ローンを完済できるかどうかで変わります。

住み替えローンは、今の家の売却と新居の購入の決済を同じ日に行うことが条件になるのが一般的です。売却と購入の日程を合わせる必要があるため、同じ不動産会社に売却と購入の両方を相談しておくと調整がしやすくなります。どの方法が利用できるかは金融機関によって異なるため、早めに相談しましょう。

売却と購入の日程を合わせる方法

住み替えで費用が膨らむ原因の多くは、売却と購入の日程のずれです。仮住まいや二重の住居費を避けるには、契約の段階で日程を合わせる工夫が必要です。

引き渡し猶予を設ける

売却の契約で、代金の決済後もしばらく売主が住み続けられる期間を設ける方法です。猶予期間は1週間から10日程度で設定されることが多く、その間に新居へ引っ越します。買主の同意が必要なため、売り出しの段階から条件として伝えておくと交渉しやすくなります。

買い替え特約を付ける

次の家を購入する契約に、「今の家が一定の期日までに一定の価格以上で売れなかった場合は、購入の契約を白紙にできる」という条件を付ける方法です。買い先行で今の家が売れ残るリスクを抑えられますが、売主にとっては不利な条件のため、受け入れてもらえない場合もあります。

売却を買取にして時期を確定させる

不動産会社による買取を選ぶと、売却の時期と金額を契約の段階で確定させやすくなります。仲介より売却価格は低くなる傾向がありますが、次の家の購入日に合わせて決済日を調整できれば、仮住まいの費用や二重ローンの負担を抑えられます。手取り額と、日程のずれで生じる費用を比べて判断しましょう。

住み替えで使える税金の特例

住み替えで今の家を売る場合、マイホームの売却に関する特例を使えることがあります。

• 3,000万円特別控除：マイホームを売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける。住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの売却が条件
• 10年超所有の軽減税率の特例：所有期間10年超のマイホームを売った場合、譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21％に下がる
• 特定の居住用財産の買換え特例：所有期間と居住期間が10年超のマイホームを売って買い換えた場合、課税を将来に繰り延べられる
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除：買い換えで今の家を売って損失が出た場合、給与所得などと相殺できる

注意したいのが、新居の住宅ローン控除との関係です。新居に入居した年とその前2年・後3年の間に、今の家の売却で3,000万円特別控除や買換え特例を受けると、新居で住宅ローン控除を受けられません。売却益が小さく、新居で大きな借入をする場合は、住宅ローン控除のほうが有利になることもあります。どちらを選ぶかは、売却益と新居の借入額をもとに税理士や税務署に試算してもらうと判断しやすくなります。

住み替えで避けたい進め方

住み替えでつまずきやすいのは、資金計画とスケジュールです。相談の現場で見かける、避けたい進め方を3つ挙げます。

査定額を前提に次の家を決めてしまう

査定額は売れると見込まれる価格の目安で、実際の売却価格とは異なることがあります。査定額をそのまま前提にして次の家の契約を結ぶと、売却額が下がったときに資金が不足します。

引き渡し日の調整をせずに契約する

売却と購入のそれぞれの契約で引き渡し日がずれると、仮住まいや二重の住居費が発生します。売買契約を結ぶ前に、両方の日程を並べて確認しましょう。

中古住宅の修繕費を見込まずに購入する

物件価格だけで予算を組むと、購入後に水回りや屋根の修繕が必要になったときに資金が足りなくなります。中古住宅を検討する場合は、購入前に建物の状態を確認し、修繕費を含めた総予算で比べることが大切です。

尼崎市・伊丹市の住み替えはStellaにご相談ください

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。住み替えでは、今の家の売却と次の家の探し方を一緒に相談いただけるため、引き渡し日や資金の流れを合わせた計画を立てやすくなります。

売却の方法は、時間をかけて価格を重視する仲介と、早期の売却を目指す買取の両方をご案内しています。買取を選ぶと売却の時期と金額の見通しが立てやすくなり、次の家の予算を早めに確定させたい場合の選択肢になります。実際に買い取れるかどうかや条件は、物件ごとに確認のうえご案内します。

次の家として中古住宅を検討する場合は、親会社である株式会社小畑工務店と連携し、購入前に修繕の必要性や、物件価格と工事費を合わせた総予算を相談できます。住宅ローンの審査や税金の申告については、金融機関や税理士への相談もご案内します。

住み替えの進め方と費用に関するよくある質問

住み替えにはどれくらいの期間がかかりますか？

売却活動と物件探しを並行して進める場合、半年から1年程度かかることが多いですが、物件の条件や売り方によって大きく変わります。買取を選べば、売却にかかる期間は短くしやすくなります。

住み替えの諸費用は住宅ローンに含められますか？

金融機関によっては、購入時の諸費用を住宅ローンに含めて借り入れられる場合があります。諸費用を別のローンで借りる方法もありますが、金利が住宅ローンより高くなることがあります。借入額が増えると返済負担も増えるため、返済計画とあわせて検討しましょう。

住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却できます。売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して買主に引き渡すのが一般的です。売却代金で完済できない場合は、自己資金で不足分を補うか、住み替えローンなどを検討します。

住み替えで売却と購入を別々の不動産会社に依頼してもよいですか？

別々に依頼することもできます。ただし、売却と購入の引き渡し日や決済日の調整を自分で行う必要があります。同じ不動産会社に相談すれば、両方の日程を合わせた計画を立てやすくなります。

まとめ

住み替えの進め方は、売り先行、買い先行、同時進行の3つで、住宅ローンが残っている場合は売り先行が基本になります。費用は、売却、購入、引っ越しと仮住まいの3つに分かれ、中古住宅を購入する場合は修繕費も含めた総額で考えることが大切です。

尼崎市・伊丹市で不動産の売却と購入を支援してきたStellaとしてお伝えしたいのは、物件探しの前に、今の家の価格の目安と手元に残る金額を確認しておくことの大切さです。資金の見通しが立てば、次の家を選ぶ基準もはっきりします。