空き家の売却方法｜そのまま売る・解体・買取の選び方と手順

「古い空き家だから、まず解体して更地にしないと売れないだろう」。築年数のたった家を前にすると、建物があること自体が売却の妨げになると考える方が多いはずです。解体業者のチラシや、更地のほうが買い手が付きやすいという話を耳にする機会も少なくありません。

しかし、尼崎市・伊丹市で空き家の売却や買取の相談を受けてきたStellaの立場から言えるのは、解体は売り方を決めた後に判断しても遅くない、ということです。建物を残したまま売れる空き家は多く、先に解体すると税金や費用の面で取り返しのつかない負担が生じることもあります。

本記事では、空き家の売却方法を5つの売り方の比較から、売却の手順、かかる費用と税金、使える特例、売却前に避けたい進め方まで、不動産の売却と買取を扱う不動産会社の視点で順を追ってお伝えします。

空き家の売却方法は5種類

空き家の売却方法は、建物を残すか解体するか、買い手を市場で探すか不動産会社に直接買い取ってもらうかの組み合わせで、次の5つに分かれます。

5つのうち、尼崎市・伊丹市のように住宅の需要がある地域で多いのは、仲介でそのまま売る方法と、買取の2つです。

建物を残したまま売る方法

建物を残したまま売る方法は、解体費をかけずに売り出せるため、最初に検討する売り方です。築年数が古い家は「古家付き土地」として土地の価格を中心に売り出し、まだ住める家は「中古住宅」として建物も含めて売り出します。

買主の側から見ると、古家付き土地には、建物を自分の好みで解体するか、リフォームして住むかを選べる利点があります。解体費は買主が負担するため、その分を見込んだ価格での取引になりますが、売主が解体費を先に払う必要はありません。

気を付けたいのは、雨漏りやシロアリ、給排水管の劣化など、建物の不具合を買主に正しく伝えることです。引き渡し後に告知していなかった不具合が見つかると、契約不適合責任（契約の内容と違う物件を引き渡した売主が負う責任）として、修補や代金の減額を求められることがあります。

解体やリフォームをしてから売る方法

解体して更地で売る方法は、建物が傾いている、雨漏りで構造材が傷んでいるなど、住宅として使えない空き家に向いています。更地は建物の状態を確かめる必要がないため、建売業者や注文住宅を建てたい買主が検討しやすくなります。

ただし、解体費は売主の負担で、木造住宅でも数百万円規模になることがあります。解体して1月1日を迎えると、土地にかかる固定資産税の軽減がなくなり、売れるまでの税負担が増えます。

リフォームしてから売る方法は、立地や間取りに需要がある空き家で検討します。工事費をかけた分だけ価格が上がるとは限らず、買主が自分で改修したいと考える場合は、工事が評価されないこともあります。リフォームの範囲は、査定で需要を確かめてから決めるのが順番です。

不動産会社に買い取ってもらう方法

買取は、不動産会社が買主になって空き家を直接買い取る方法です。買主を探す期間がないため、売却の時期と金額の見通しが早く立ちます。

買取では、残置物（家に残された家具や生活用品）をそのまま引き取ってもらえる場合や、売主の契約不適合責任を免除する条件で取引できる場合があります。遠方に住んでいて片付けや管理に通えない方や、相続人の間で早く現金に換えて分けたい方に向いています。

一方で、買取価格は仲介で市場に売り出す場合の価格より低くなるのが一般的です。不動産会社が買い取った後に修繕や解体をして再販するため、その費用と期間が価格に反映されます。買い取れるかどうかや価格は、物件ごとに異なります。

空き家を売却する手順

空き家の売却は、名義の確認から始まり、確定申告で終わります。仲介で売る場合の手順は次のとおりです。

1. 名義の確認と相続登記：登記簿の所有者が亡くなった親のままなら、相続人への名義変更を済ませます。
2. 家財の整理：残置物の量と、片付けを自分で行うか業者や不動産会社に任せるかを決めます。
3. 査定の依頼：複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の目安と売り方の提案を比べます。
4. 媒介契約：売却を任せる不動産会社と媒介契約（売却活動を依頼する契約）を結びます。
5. 売却活動：売り出し価格を決め、広告や内覧の対応を進めます。
6. 売買契約：買主と条件を合意し、契約を結んで手付金を受け取ります。
7. 決済と引き渡し：残代金を受け取り、鍵を渡して所有権を移転します。
8. 確定申告：売却で利益が出た場合や特例を使う場合は、翌年の2月16日から3月15日までに申告します。

手順の1にある相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日以前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。相続人が複数いる場合は、誰の名義にするかを遺産分割協議で決めてから登記します。

仲介で売る場合、売り出しから引き渡しまでは3か月から半年ほどかかることが多いものの、価格や物件の状態によって長くも短くもなります。買取の場合は、条件がまとまれば1か月程度で引き渡しまで進むこともあります。

空き家の売却にかかる費用と税金

空き家の売却では、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。主な費用と税金は次のとおりです。

仲介手数料には、800万円以下の物件の特例があります。2024年7月から、売却価格が800万円以下の空き家などは、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限が30万円（消費税別）に引き上げられました。この上限を適用するには、媒介契約の時点で不動産会社から説明を受け、売主が合意している必要があります。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額です。相続した空き家の所有期間は、亡くなった方が取得した日から数えます。親が長く所有していた家なら、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超え、税率の低い長期譲渡所得になるのが一般的です。

取得費は、親が家を買ったときの売買契約書で証明します。契約書が見つからない場合は売却価格の5%を取得費とみなす計算になり、譲渡所得が大きくなります。実家を片付けるときは、売買契約書や建築時の請負契約書、リフォームの領収書を捨てずに残しておきましょう。

空き家の売却で使える税金の特例

相続した空き家の売却で使える主な特例は、相続空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例、低未利用土地の100万円控除の3つです。

相続空き家の3,000万円特別控除は、2027年12月31日までの売却が対象です。相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、2026年中に相続した家なら2029年12月31日が売却の期限になります。2024年1月以降は、耐震改修や解体を買主が売却の翌年2月15日までに行う場合も対象になりました。相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になります。

相続空き家の特例と取得費加算の特例は、同じ売却で併用できません。どちらが有利かは、納めた相続税の額と譲渡所得の大きさで変わるため、売却前に税理士か税務署に試算を依頼すると判断しやすくなります。低未利用土地の控除は、2028年12月31日までの売却が対象で、売却前に市区町村から確認書の交付を受ける必要があります。

空き家の売り方を決める判断基準

空き家の売り方は、建物を住宅として使えるか、いつまでに売りたいか、どれだけ手間をかけられるかの3つで決まります。売り方ごとに向く条件を整理すると、次のとおりです。

• 建物に住める状態で、半年ほど時間をかけられる：そのまま仲介で売る
• 建物が傾いている、雨漏りで構造材が傷んでいる：解体を前提に買主を探すか、買取を検討する
• 相続空き家の特例の期限が近い、相続人で早く分けたい：買取で売却の時期を確定させる
• 遠方に住んでいて片付けや内覧の立ち会いが難しい：残置物ごと引き取る買取を検討する
• 再建築不可や接道に問題がある：建物を残したまま売るか、買取を相談する

とりわけ見落とされがちなのが、建物の傷みは外から見ただけでは判断できないという点です。外観がきれいでも、長く空き家にしていた家は、給水管のさびや排水管の詰まり、床下の湿気が進んでいることがあります。反対に、外壁が汚れていても、構造や配管がしっかりしていて手を入れれば住める家もあります。

建物の状態を正しく把握すると、そのまま売るか、手を入れるか、買取にするかの判断がぶれにくくなります。不動産の価格だけでなく、建物や設備の状態も見られる会社に相談すると、売り方の選択肢を比べやすくなると見ています。

空き家の売却で避けたい進め方

空き家の売却で後悔につながりやすいのは、査定の前に大きな出費を決めてしまう進め方です。

査定の前に解体を決める

解体を先に決めると、売り方の選択肢が減ったうえで、解体費と固定資産税の負担が増えます。住宅が建っている土地は、住宅用地の特例で固定資産税が最大6分の1に軽減されています。1月1日時点で建物がなくなっていると、その年度から特例が外れます。

接道義務（建築基準法で、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない決まり）を満たさない土地では、解体すると新しい家を建てられなくなることがあります。再建築不可の土地は、更地にすると買主の使い道がほとんどなくなり、かえって売りにくくなります。解体するかどうかは、査定で土地の条件と需要を確かめてから決めましょう。

空き家を放置して管理しない

空き家を管理しないまま放置すると、管理不全空家や特定空家に指定されるおそれがあります。2023年12月に改正空家対策特別措置法が施行され、窓が割れたまま、雑草が伸び放題といった管理不全空家も、市区町村の勧告を受けると住宅用地の特例が外れるようになりました。

売却を決めるまでの間も、定期的な換気や通水、郵便物の回収、庭木の手入れは続けます。遠方で通えない場合は、親族や管理サービスに頼むか、早めに売却の相談を始めると負担を抑えられます。

相続人の合意を取らずに進める

相続人が複数いて遺産分割協議がまとまっていない空き家は、相続人の一人だけでは売却できません。共有名義で相続した場合も、売却には共有者全員の同意が必要です。

売却するか、誰が窓口になるか、代金をどう分けるかを、査定の段階で相続人の間で共有しておくと、買主が見つかってから話が止まる事態を防げます。

尼崎市・伊丹市の空き家売却はStellaにご相談ください

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。空き家の売却では、時間をかけて価格を重視したい方には仲介を、早く手放したい方や片付けに通えない方には買取をと、ご事情に合わせて選択肢をご案内しています。

古い家や傷んだ家も、修繕して販売することを前提に買取を検討できます。親会社の株式会社小畑工務店は尼崎で水回り工事やリフォームを手がけており、その知見をもとに、目に見えない配管や給排水設備の状態も踏まえて、そのまま売るか、手を入れるか、買取にするかを一緒に整理します。実際に買い取れるかどうかや価格は、物件ごとに確認のうえご案内します。

相続登記や税金の申告については、司法書士や税理士への相談もあわせてご案内します。

空き家の売却方法に関するよくある質問

空き家は家財が残ったままでも売れる？

空き家は家財が残ったままでも売却できます。仲介で売る場合は、引き渡しまでに売主が片付けるのが一般的ですが、買取であれば残置物を含めて引き取る条件で取引できる場合があります。処分費は買取価格に反映されることが多いため、自分で片付ける場合との差を比べて決めましょう。

空き家の売却に向けた査定に費用はかかる？

空き家の査定は、多くの不動産会社が売却の相談の一環として行っています。不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する場合は、鑑定報酬がかかります。売却を前提とした価格の目安を知りたい段階であれば、不動産会社の査定から始めるのが一般的です。

相続登記をしていない空き家でも査定は受けられる？

相続登記を済ませていない空き家でも、査定や売却の相談は受けられます。ただし、売買契約と引き渡しまでには相続人への名義変更が必要です。相続登記には戸籍の収集や遺産分割協議が必要で、1〜2か月かかることもあるため、査定と並行して準備を始めましょう。

空き家を賃貸に出すのと売るのはどちらがよい？

空き家を賃貸に出すか売るかは、修繕にかけられる費用と、将来その家を使う予定があるかで決まります。賃貸に出すには、住める状態への修繕と、入居者の管理が必要です。将来使う予定がなく、修繕費をかけたくない場合や、相続空き家の特例を使いたい場合は、売却が向いています。

まとめ｜空き家は解体の前に売り方を決める

空き家の売却方法は、そのまま売る、解体して売る、リフォームして売る、買取、空き家バンクの5つです。売り方は、建物を住宅として使えるか、いつまでに売りたいか、どれだけ手間をかけられるかで決まり、解体は査定で土地の条件と需要を確かめてから判断しても遅くありません。

尼崎市・伊丹市で空き家の売却と買取の相談を受けてきたStellaとしてお伝えしたいのは、特例の期限と建物の状態を早めに確認しておくことの大切さです。期限から逆算して動き出せば、仲介と買取のどちらを選ぶ場合でも、価格と時期の両方に余裕を持った判断ができます。