マンション売却の手数料はいくら？仲介手数料の相場と諸費用一覧

「仲介手数料は売却価格の3%と聞いたから、費用はそれくらいで済むはず」。マンションの売却を考えはじめたときに、費用の大部分は仲介手数料だと考える方は多いはずです。不動産会社の広告でも、手数料の割引が目立つように書かれていることがあります。

しかし、尼崎市・伊丹市でマンションの売却の相談を受けてきたStellaの立場から言えるのは、仲介手数料だけを見ても、手元に残る金額はわからない、ということです。ローンの一括返済手数料や登記の費用、税金に加えて、売却時に戻ってくるお金と戻ってこないお金も把握して、はじめて手取りの見通しが立ちます。

本記事では、マンション売却の手数料を、仲介手数料の上限と計算方法から、そのほかの諸費用、戻ってくるお金、費用のシミュレーション、手数料を値引きするときの注意点まで、不動産の売却と買取を扱う不動産会社の視点で順を追ってお伝えします。

マンション売却でかかる手数料と費用の一覧

マンション売却でかかる手数料と費用は、不動産会社に払う仲介手数料、ローンや登記の手続きにかかる費用、税金、引っ越しなどの実費の4つに分かれます。主な項目と目安は次のとおりです。

仲介で売る場合、費用の合計は売却価格の4〜6%程度になることが多いと見ています。ただし、ローンの有無や引っ越しの規模、売却益が出るかどうかで大きく変わります。

マンション売却の仲介手数料の上限と計算方法

仲介手数料は、売買を成立させた不動産会社に払う成功報酬で、宅地建物取引業法で上限が決まっています。上限は売却価格を3つの区分に分けて計算します。

売却価格が400万円を超える場合は、「売却価格×3%＋6万円」の速算式で同じ金額を計算できます。この金額に消費税10%を加えたものが、受け取れる上限です。

上限はあくまで上限で、この金額を必ず払わなければならないわけではありません。ただし、多くの不動産会社は上限の額を手数料としているため、相場は上限の額と考えて資金計画を立てるのが無難です。

価格別の仲介手数料の早見表

売却価格別の仲介手数料の上限は、次のとおりです。

仲介手数料は、売買契約が成立したときに発生します。支払いは、売買契約の締結時に半額、決済と引き渡しの日に残りの半額を払う形が一般的ですが、引き渡し時に全額を払う取り決めもあります。売却が成立しなければ、仲介手数料はかかりません。

800万円以下のマンションの特例

売却価格が800万円以下のマンションは、仲介手数料の上限が30万円（消費税別）になる特例があります。2024年7月の改正で、低廉な空き家等の取引の報酬額の上限が見直され、空き家に限らず800万円以下の物件が対象になりました。

たとえば500万円のマンションの場合、通常の計算では上限が21万円（消費税別）ですが、特例を使うと30万円（消費税別）まで受け取れます。特例を適用するには、媒介契約を結ぶ時点で不動産会社から説明を受け、売主が合意している必要があります。説明なく特例の額を請求されることはありません。

マンション売却で仲介手数料以外にかかる費用

仲介手数料以外の費用は、ローンと登記の手続き費用、税金、引っ越しなどの実費に分かれます。

ローンと登記の手続き費用

住宅ローンが残っているマンションを売る場合は、決済の日に売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消します。金融機関に払う一括返済手数料は、インターネットで手続きすれば無料の金融機関もあれば、窓口で数万円かかる金融機関もあり、固定金利の期間中は手数料が高く設定されていることもあります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。マンションは建物と敷地を別々に数えるため、敷地が1筆なら2,000円になります。手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬として1〜2万円程度かかるのが一般的です。登記簿の住所が今の住所と違う場合は、住所変更登記も必要になります。

税金

売却時にかかる税金は、売買契約書の印紙税と、売却で利益が出た場合の譲渡所得税です。印紙税は、2027年3月31日までに作成する契約書に軽減税率が適用され、1,000万円超5,000万円以下の契約書なら1万円です。

譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得にかかります。自宅として住んでいたマンションなら、居住用財産の3,000万円特別控除を使うと税金がかからないケースが多くあります。仲介手数料や印紙税は譲渡費用に含められるため、領収書を保管しておきましょう。

引っ越しやクリーニングなどの実費

引っ越し費用は、荷物の量や距離、時期によって変わり、3月や4月の繁忙期は高くなりやすくなります。住み替えで仮住まいが必要な場合は、家賃と2回分の引っ越し費用がかかります。

ハウスクリーニングは、売主の義務ではありません。中古マンションは現状のまま引き渡すのが一般的で、買主がリフォームを前提に購入する場合は、クリーニングの費用が価格に反映されないこともあります。内覧の印象をよくしたい場合に、水回りなど部分的に依頼するかを不動産会社と相談して決めます。

マンション売却時に戻ってくるお金と戻らないお金

マンションを売ると、すでに払った費用のうち一部が戻ってきます。戻ってくるお金は、手元に残る金額の計算に入れておきます。

固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分が課税されるため、引き渡し日以降の分を買主が日割りで負担する形で精算するのが一般的です。関西では4月1日を起算日として計算する慣習もあり、起算日によって精算額が変わります。

とりわけ見落とされがちなのが、修繕積立金は精算の対象外で、これまで積み立ててきた分も返ってこないという点です。修繕積立金は管理組合の財産として建物の大規模修繕に使われるため、売却で個人に払い戻されることはありません。

火災保険は自動的には解約されないため、引き渡し後に自分で保険会社に連絡します。ローン保証料の返金は、保証会社から手続きの案内が届くのが一般的です。

マンション売却の費用シミュレーション

マンション売却の費用は、売却価格とローンの有無で計算できます。3,000万円で自宅のマンションを売り、ローンが残っている場合の例は次のとおりです。

この例では、自宅なので3,000万円特別控除を使い、譲渡所得税はかからない前提にしています。ローン一括返済手数料と引っ越し費用は、金融機関や時期によって変わります。手元に残る金額は、売却価格から費用の合計とローン残高を引き、固定資産税や管理費の精算金を加えて計算します。

マンション売却の手数料を抑える方法と注意点

マンション売却の手数料を抑える方法はありますが、手数料の額だけで判断すると、売却価格や期間で損をすることがあります。

仲介手数料の値引きを交渉する

仲介手数料は上限が決まっているだけなので、値引きの交渉はできます。媒介契約を結ぶ前に、手数料の額と支払いの時期を確認し、書面に残しておきましょう。

ただし、手数料を大きく下げると、不動産会社が広告や内覧の対応にかける手間が減ることがあります。売却価格が50万円下がれば、手数料を数十万円値引きしても手元に残る金額は少なくなります。手数料の額と、売却活動の内容や売り出し価格の提案を合わせて比べることが大切です。

買取で仲介手数料をなくす

不動産会社が直接買い取る買取では、買主が不動産会社なので、仲介手数料はかかりません。売却の時期が早く決まり、内覧の対応や引き渡し後の契約不適合責任を負わない条件で取引できる場合もあります。

ただし、買取価格は仲介で市場に売り出す場合より低くなるのが一般的です。仲介手数料がかからない分を含めても、手元に残る金額は仲介の方が多くなることがあるため、両方の見積もりを手取りで比べて決めましょう。

自分でできる手続きは自分で行う

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せず自分で法務局に申請することもできます。ただし、決済の日には買主への所有権移転登記と同時に手続きを進めるのが一般的で、買主側の司法書士がまとめて手続きするのが通常です。

住民票や印鑑証明書などの書類は、早めに自分で取得しておくと、手続きの遅れを防げます。

尼崎市・伊丹市のマンション売却はStellaにご相談ください

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。マンションの売却では、仲介手数料だけでなく、ローンの返済や登記の費用、精算金を含めて、手元に残る金額の目安を一緒に整理します。

売却の方法は、時間をかけて価格を重視したい方には仲介を、早く売却したい方には買取をと、ご事情に合わせてご案内しています。仲介と買取で手元に残る金額がどう違うかを比べたうえで、選んでいただけます。買い取れるかどうかや価格、仲介手数料などの条件は、物件ごとに確認のうえご案内します。

住み替えで次の住まいを探す場合は、購入の相談もあわせてお受けしています。中古住宅を検討する場合は、親会社の株式会社小畑工務店と連携し、修繕の必要性や工事費を含めた総予算も相談いただけます。

マンション売却の手数料に関するよくある質問

仲介手数料は売れなくてもかかる？

仲介手数料は、売れなければかかりません。仲介手数料は売買契約が成立したときに発生する成功報酬だからです。ただし、売主が特別に依頼した遠方への出張や、通常の範囲を超える広告の費用は、事前に合意したうえで別に請求されることがあります。

マンション買取だと手数料はかからない？

不動産会社が直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。買主が不動産会社になり、仲介する会社がいないためです。印紙税や抵当権抹消の費用、ローン一括返済手数料は、買取でもかかります。買取業者を紹介する形の取引では、仲介手数料がかかることがあるため、契約の形を確認しましょう。

仲介手数料は譲渡所得の計算で差し引ける？

仲介手数料は、譲渡費用として譲渡所得の計算で差し引けます。印紙税も同じく譲渡費用に含められます。抵当権抹消の費用やローンの一括返済手数料、引っ越し費用は、譲渡費用には含まれません。

共有名義のマンションの手数料は誰が払う？

共有名義のマンションの売却費用は、持ち分に応じて共有者で負担するのが一般的です。仲介手数料も持ち分で分けるか、売却代金から差し引いてから分けるかを、共有者の間で事前に決めておくと、精算のときに揉めにくくなります。

まとめ｜手数料より手元に残る金額で比べる

マンション売却の手数料は、仲介手数料が最も大きく、上限は売却価格×3%＋6万円に消費税を加えた額です。そのほかに印紙税、抵当権抹消やローン一括返済の費用、譲渡所得税、引っ越し費用がかかり、合計は売却価格の4〜6%程度になることが多くあります。

尼崎市・伊丹市でマンションの売却を支援してきたStellaとしてお伝えしたいのは、手数料の安さではなく、手元に残る金額で売り方を比べることの大切さです。戻ってくる精算金と戻らない修繕積立金まで含めて計算すると、仲介と買取のどちらが合うかも判断しやすくなります。