マンション売却の流れ｜準備から引き渡し後の手続きまで8ステップ

「マンションは戸建てより手続きが簡単そうだから、不動産会社に任せておけば大丈夫」。土地の境界や建物の状態を気にしなくてよい分、マンションの売却は進めやすいと考える方は多いはずです。実際、測量や解体の手順はなく、流れそのものは戸建てより単純に見えます。

しかし、尼崎市・伊丹市でマンションの売却を支援してきたStellaの立場から言えるのは、マンションには管理組合と管理会社が関わる、マンションならではの確認と手続きがある、ということです。管理費や修繕積立金の状況、大規模修繕の予定、管理規約の内容は買主の判断に直結し、準備が遅れると契約や引き渡しの日程にも影響します。

本記事では、マンション売却の流れを、準備から引き渡し後の手続きまでの8ステップ、期間の目安、マンション特有の確認事項、住みながら売るときの進め方まで、不動産の売却と買取を扱う不動産会社の視点で順を追ってお伝えします。

マンション売却の流れと期間の目安

マンション売却の流れは8つのステップに分かれ、仲介で売る場合は準備から引き渡しまで3か月から半年ほどかかるのが一般的です。

期間を最も左右するのは、ステップ4の販売活動です。売り出し価格が相場と合っていれば早く決まり、高すぎると問い合わせが少なく期間が延びます。不動産会社が直接買い取る買取なら、販売活動と内覧がなく、1か月ほどで引き渡しまで進むこともあります。

マンション売却の8つのステップ

仲介でマンションを売る場合のステップを、順に見ていきます。

書類の準備と相場の確認

最初に、マンションの権利と管理の状況がわかる書類をそろえます。登記識別情報（権利証）、購入時の売買契約書と重要事項説明書、管理規約と使用細則、長期修繕計画書、毎年の管理組合の総会資料があると、査定の精度が上がり、買主への説明もしやすくなります。

相場は、レインズ・マーケット・インフォメーションや国土交通省の不動産情報ライブラリで、同じマンションや近隣のマンションの成約価格を調べます。同じマンションでも、階数や向き、角部屋かどうかで価格は変わります。

査定の依頼

査定は、2〜3社に依頼して価格と根拠を比べます。マンションは成約事例が多く、机上査定でもおおよその価格は出ますが、室内の状態やリフォームの有無、眺望は訪問査定でないと反映されません。

査定額を比べるときは、どの成約事例を使ったか、その価格でどのくらいの期間で売れる見込みかを確認しましょう。高すぎる査定額を信じて売り出すと、値下げを繰り返して時間がかかることがあります。

媒介契約

売却を任せる不動産会社と、媒介契約（売却活動を依頼する契約）を結びます。複数の会社に依頼できる一般媒介契約と、1社に任せる専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、不動産会社から売主へ活動の報告をする義務があります。

仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合で「売却価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。手数料の額と支払いの時期は、媒介契約の時点で確認しておきます。

販売活動と内覧

売り出し価格を決めると、不動産会社がポータルサイトへの掲載やレインズへの登録で買主を探します。マンションの広告では、室内の写真に加えて、管理費と修繕積立金の額、共用部分の設備、管理の状況が比べられます。

購入希望者から申し込みがあると、内覧を行います。マンションの内覧では、室内だけでなく、エントランスや廊下、ゴミ置き場、駐輪場などの共用部分も見られます。共用部分の管理は売主だけでは変えられませんが、管理組合の取り組みや清掃の頻度を聞かれたときに答えられるようにしておくと、買主の不安を減らせます。

条件の交渉と売買契約

購入希望者から購入申込書が届いたら、価格、引き渡しの時期、手付金の額、住宅ローン特約などの条件を交渉します。条件がまとまったら、宅地建物取引士が買主に重要事項を説明し、売買契約を結んで手付金を受け取ります。

売主は、契約の前に物件状況報告書（告知書）と付帯設備表を作成します。雨漏りや水漏れの履歴、設備の故障、騒音のトラブルなど、知っていることを書いて伝えます。

引き渡しの準備

売買契約から引き渡しまでは、1〜2か月ほどの期間を取るのが一般的です。この間に、引っ越し、住宅ローンの一括返済の申し込み、抵当権抹消の準備を進めます。

マンションでは、管理会社への連絡もこの時期に行います。駐車場や駐輪場、トランクルームを借りている場合は、解約や名義の扱いを管理会社に確認します。区画を買主に引き継げるかどうかは、管理規約や順番待ちの状況によって違います。

決済と引き渡し

決済の日には、買主から残代金を受け取り、売主はその場で住宅ローンを一括返済します。司法書士が抵当権抹消と所有権移転の登記を申請し、売主は鍵と管理規約などの書類を買主に渡します。

固定資産税と都市計画税、管理費は、引き渡し日を境に日割りで精算するのが一般的です。修繕積立金は管理組合の財産のため、これまで積み立てた分が売主に返金されることはありません。

引き渡し後の手続き

引き渡しの後は、管理会社に所有者が変わったことを届け出ます。管理組合によって書式が決まっているため、管理会社の案内に従います。管理費や修繕積立金の口座振替は、届出に合わせて止めてもらいます。

火災保険と地震保険は自動では解約されないため、自分で保険会社に連絡します。住宅ローンの保証料を一括で払っていた場合は、保証会社から未経過分の返金の案内が届きます。

売却で利益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。

マンション特有の売却前の確認事項

マンションの売却では、部屋そのものに加えて、管理と共用部分の状況が価格と売れやすさに影響します。査定の前に、次の点を確認しておきます。

• 管理費と修繕積立金の額、滞納がないか
• 大規模修繕工事の予定と、修繕積立金の値上げや一時金の予定
• ペットの飼育、楽器の演奏、リフォームの制限など、管理規約の内容
• 管理の形態（管理会社に全部委託しているか、自主管理か）と管理員の勤務の状況

これらの情報は、不動産会社が管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せて確認します。報告書の発行には管理会社ごとに手数料がかかり、売主が負担する取り決めが多くあります。

とりわけ見落とされがちなのが、大規模修繕工事の時期と売却の時期の関係です。工事中は足場やシートで外観や眺望が見えにくくなり、内覧の印象に影響します。修繕積立金の値上げや一時金の徴収が決まっている場合は、買主に伝える必要があり、価格の交渉材料になることもあります。

マンション売却で必要な書類

マンションの売却で必要な書類は、売却の段階によって異なります。

購入時の売買契約書は、譲渡所得を計算するときに取得費を証明する書類になります。見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす計算になり、税金が増えることがあります。マンションを購入した不動産会社に控えが残っていないかも確かめましょう。

住みながらマンションを売る場合の進め方

住みながらマンションを売る場合は、内覧の対応と、引っ越しの時期の調整がポイントになります。

内覧では、売主が立ち会って生活の様子を伝えられるため、日当たりや騒音、近所の環境を具体的に説明できます。一方で、内覧のたびに部屋を片付け、週末の予定を空けておく必要があります。玄関や水回り、バルコニーを中心に整え、収納の中も見られることを前提にしておくと安心です。

住み替えの場合は、今のマンションを先に売る売り先行と、次の住まいを先に買う買い先行のどちらにするかで、資金計画と引っ越しの時期が変わります。売り先行で次の住まいが決まる前に引き渡し日を迎えると、仮住まいが必要になります。売買契約で引き渡し日に余裕を持たせるか、引き渡し猶予を取り決めておくと、引っ越しの日程を組みやすくなります。

マンション売却の流れで注意したい点

マンション売却の流れでつまずきやすいのは、売り出しの後に価格や条件を見直す判断が遅れることと、引き渡し後のトラブルです。

価格の見直しが遅れる

売り出してから1か月ほどたっても内覧の申し込みが少ない場合は、価格や広告の内容が買主の比較の中で選ばれていない可能性があります。同じマンションや近隣で売り出されている部屋と比べて、価格、写真、紹介文を見直します。見直しを先延ばしにすると、掲載が長引いて売れ残っている印象を持たれやすくなります。

引き渡し後に設備の不具合が見つかる

引き渡しの後に、給湯器の故障や水漏れなど告知していなかった不具合が見つかると、契約不適合責任を問われることがあります。物件状況報告書と付帯設備表には、故障している設備や過去の水漏れの履歴も正直に書きましょう。マンションの水漏れは下の階に被害が及ぶこともあるため、配管の状態はとくに注意が必要です。

尼崎市・伊丹市のマンション売却はStellaにご相談ください

Stella 株式会社は、尼崎市・伊丹市を中心に不動産の買取・仲介・売買を行っている不動産会社です。マンションの売却では、管理の状況や大規模修繕の予定も確認したうえで、売り出し価格と売却の進め方をご提案しています。

時間をかけて価格を重視したい方には仲介を、早く売却したい方や住み替えの日程を確定させたい方には買取をと、ご事情に合わせて売り方をご案内します。買い取れるかどうかや価格は、物件ごとに確認のうえご案内します。

住み替えで次の住まいを探す場合は、購入の相談もあわせてお受けしています。中古住宅を検討する場合は、親会社の株式会社小畑工務店と連携し、購入前に修繕の必要性や、物件価格と工事費を合わせた総予算も相談いただけます。

マンション売却の流れに関するよくある質問

マンション売却は何から始める？

マンション売却は、書類の確認と相場の確認から始めます。権利証、購入時の売買契約書、管理規約、住宅ローンの返済予定表をそろえ、近隣の成約価格を調べたうえで査定を依頼すると、査定額が妥当かを判断しやすくなります。

賃貸中のマンションも売却できる？

賃貸中のマンションも売却できます。入居者がいるまま、賃貸借契約を買主に引き継ぐオーナーチェンジとして売る方法が一般的です。買主は投資目的の人が中心になり、価格は家賃収入から見た利回りで判断されることが多くなります。

マンション売却の内覧は何回くらいある？

マンション売却の内覧の回数は、価格や立地によって大きく変わります。相場に合った価格で売り出せば、数回の内覧で購入申し込みが入ることもあります。内覧が続いても申し込みにつながらない場合は、価格や部屋の印象について不動産会社から内覧者の感想を聞き、見直しましょう。

管理費の滞納があっても売却できる？

管理費や修繕積立金の滞納があっても売却はできますが、滞納分は買主に引き継がれるため、決済の日までに売却代金などで精算するのが一般的です。滞納があることは重要事項調査報告書で買主に伝わるため、早めに不動産会社に相談しましょう。

まとめ｜マンション売却は管理の確認から流れが決まる

マンション売却の流れは、書類の準備と相場の確認、査定、媒介契約、販売活動と内覧、売買契約、引き渡しの準備、決済と引き渡し、引き渡し後の手続きの8ステップで、仲介なら3か月から半年ほどかかります。

尼崎市・伊丹市でマンションの売却を支援してきたStellaとしてお伝えしたいのは、管理費や修繕積立金、大規模修繕の予定を最初に確認しておくことの大切さです。買主が気にする点を先に把握しておけば、売り出し価格の判断も、契約までの説明も滞りなく進められます。